Charmantes und saniertes Wohnanwesen mit Scheune, Garten etc. Als Einfamilien oder Mehrfamilienhaus nutzbar in Bad Kissingen, OT

Dieses außergewöhnliche Anwesen in ländlicher und zugleich stadtnaher Lage bei Bad Kissingen bietet auf einem 906 m² großen Grundstück vielfältige Möglichkeiten zur individuellen Nutzung. Das Haus verfügt über ca. 260 m² Wohnfläche und lässt sich in drei bis vier Wohneinheiten aufteilen, von denen zwei im Erdgeschoss praktisch barrierefrei gestaltet sind. Der vordere, vermutlich bereits im Jahr 1681 errichtete Teil des Hauses mit seinem charakteristischen Fachwerk im Obergeschoss verbindet historischen Charme mit umfangreichen Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen. Im Laufe der Zeit wurde das Wohnhaus durch einen mittleren Hausteil und etwa 1986 durch den hinteren Bereich mit Garage erweitert.

Beheizt wird das Anwesen über eine 2017 installierte Gas-Zentralheizung mit Buderus-Brennwerttherme. Zusätzlich stehen verschiedene Holzöfen zur Verfügung, sodass das Haus bei entsprechender Nutzung weitgehend mit Holz beheizt werden kann. Zum Anwesen gehören außerdem eine großzügige Scheune mit etwa 140 m² Grundfläche, eine Garage, mehrere Kellerräume, ein nicht isoliertes Dachgeschoss sowie ein Garten.

Erdgeschoss:

Im Erdgeschoss wurden zwischen 2016 und 2018 im Zuge einer aufwändigen Sanierung zwei eigenständige, praktisch barrierefreie Wohnungen geschaffen. Die erste Wohnung verfügt über etwa 60 m² Wohnfläche mit Wohnzimmer, kleinem Schlafzimmer, Wohnküche und Duschbad. Die zweite Wohnung ist knapp 48 m² groß und verfügt über einen separaten Zugang vom Hof, ein Schlaf- beziehungsweise Wohnzimmer, eine Wohnküche und ein Duschbad. Hier besteht zudem die Möglichkeit, nachträglich eine Badewanne einzubauen. Beide Wohnungen können zu einer Wohnung verbunden werden. Zugang zum Garten vorhanden.

Dachgeschoss und Hauptwohnung

Das Dachgeschoss wurde 2015 und 2016 unter aufwändiger Sanierung der historischen Fachwerk-Substanz modernisiert. Die großzügige Hauptwohnung verfügt über ein Schlafzimmer, ein 2025 saniertes Duschbad, eine kleine Küche sowie ein großes Wohn- und Esszimmer mit Kachelofen. Ein zusätzliches Giebelzimmer kann flexibel als weiteres Schlafzimmer, Arbeits-, Wäsche-, Hobby- oder Mehrzweckzimmer genutzt werden.

Vom Wohnbereich gelangt man in den großzügigen Wintergarten, der von Frühjahr bis Herbst vielseitig nutzbar ist. Durch den Einbau von Heizkörpern oder eines geeigneten Ofens könnte dieser perspektivisch auch ganzjährig genutzt werden. Das Dachgeschoss verfügt über ca. 141 m² Wohnfläche, bereits unter Berücksichtigung des Flächenabzugs für die Dachschrägen gemäß Wohnflächenverordnung.

Weiteres Ausbaupotenzial

Neben der Hauptwohnung bietet das Dachgeschoss weiteres Entwicklungspotenzial. Zwei Durchgangszimmer sowie eine derzeit im Bau befindliche Nasszelle könnten unter entsprechenden Voraussetzungen zu einer weiteren kleinen Wohneinheit ausgebaut werden. Damit sind perspektivisch bis zu vier Wohneinheiten möglich. Die flexible Aufteilung eignet sich besonders für Mehrgenerationenwohnen, Eigennutzung und Vermietung oder zusätzliche Bereiche für Homeoffice, Gäste und Hobby.

Garage, Keller und Scheune

Unterhalb des Wintergartens befindet sich eine Garage mit Platz für einen großen Pkw und verschiedene Zweiräder. Unter dem vorderen Hausteil liegt ein historischer Gewölbekeller, ergänzt durch einen weiteren Keller unter dem hinteren Hausteil sowie einen nicht isolierten Dachboden mit zusätzlichem Stauraum.

Ein besonderes Highlight ist die großzügige Scheune mit etwa 140 m² Grundfläche. Sie bietet vielseitige Nutzungsmöglichkeiten, beispielsweise als Lager, Werkstatt, Hobbybereich oder zur Unterbringung von Fahrzeugen und Geräten.

Garten und Grundstück

Das Grundstück umfasst 906 m². Hinter der Scheune befindet sich der geschützte Garten, der knapp ein Drittel der Grundstücksfläche einnimmt und sich individuell als Erholungs-, Spiel- oder Nutzgarten gestalten lässt.

Sanierungsmaßnahmen

In den vergangenen Jahren wurde umfangreich in die Immobilie investiert. Die Fachwerk-Substanz im Dachgeschoss wurde 2015/2016 aufwändig saniert, die beiden Erdgeschosswohnungen wurden 2016 bis 2018 umfassend modernisiert und praktisch barrierefrei gestaltet. 2017 erfolgte der Einbau der Gas-Zentralheizung mit Buderus-Brennwerttherme. Ergänzend stehen mehrere Holzöfen zur Verfügung. Das Duschbad der Hauptwohnung wurde 2025 saniert.

Ein Energieausweis ist derzeit in Bearbeitung. Geheizt wird mit einer Gaszentralheizung sowie einem Kachelofen.

Maklercourtage: 3,57 % (inkl. MwSt)

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Kaufpreis: bis 30.000,-- EUR 7,14% (inkl. MwSt.)
Kaufpreis: ab 30.001,-- EUR bis 76.000,- EUR 5,95% (inkl. MwSt.)
Kaufpreis: ab 76.001,-- EUR bis 102.000,- EUR 4,76% (inkl. MwSt.)
Kaufpreis: ab 102.001,-- EUR 3,57% (inkl. MwSt.)
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