**Sanierungsobjekt: Fachwerkhaus mit Anbau und großer Scheune**

Bei der Immobilie handelt es sich um ein historisches Fachwerkhaus im Ortskern von Brachttal-Spielberg, bestehend aus Haupthaus mit Wintergarten, ehemaliger Scheune mit Anbau, freistehender Garage und Gartenhaus. Das Haupthaus geht im Kern auf das frühe 19. Jahrhundert zurück; 1948 wurde ein Mansarddach mit zusätzlichem Wohngeschoss aufgesetzt. Die ehemalige Scheune datiert nach einer Gravur an der Außenfassade auf das Jahr 1806. Im Jahr 2005 wurde an der Westfassade des Haupthauses ein Wintergarten angebaut, eine Garage errichtet und das Gartenhaus erweitert.

Das Haupthaus ist viergeschossig (Erd-/Untergeschoss, Hochparterre, 1. Obergeschoss, ausgebautes Dachgeschoss). Im Erd-/Untergeschoss befinden sich Lagerräume, Waschküche und die Pelletheizungsanlage. Im Hochparterre liegen Flur, Küche mit Zugang zum Wintergarten, Wohnzimmer, Schlafzimmer, Esszimmer mit Zugang zur Terrasse sowie ein Bad. Auf dieser Ebene ist das Haupthaus über einen Zwischenbau mit der ehemaligen Scheune verbunden. Im ersten Obergeschoss befinden sich drei Schlafzimmer, ein Durchgangszimmer, eine eigene Küche und ein Bad — die Etage ist als zweite Wohneinheit nutzbar. Im zweiten Obergeschoss/Dachgeschoss liegen zwei weitere Schlafzimmer (eines mit Balkon mit Weitblick) sowie ein separates WC.

Im Anbau befinden sich ein weiteres Bad, ein Zwischenraum mit Sauna, ein Durchgangszimmer mit Zugang zum Dachboden, ein großes Kaminzimmer sowie der Vorraum des Poolbereichs mit anschließendem Innenpool und einem Raum mit separater Dusche. Im ebenerdigen Bereich der ehemaligen Scheune befindet sich eine Werkstatt und ein weiterer Lagerraum; darüber liegt der nicht ausgebaute Dachboden.

Das Grundstück umfasst zwei Flurstücke mit zusammen 2.256 m²: das bebaute Hofgrundstück (509 m²) und eine direkt anschließende Garten-/Wiesenfläche (1.747 m²) hinter dem Haupthaus.

Wohn- und Nutzfläche: Eine offizielle Wohnflächenberechnung nach WoFlV liegt nicht vor. Auf Basis der nicht vollständig vorhandenen Bauantragsunterlagen wurden folgende geschätzte Werte abgeleitet: ca. 235 m² Wohnfläche im Haupthaus sowie ca. 510 m² Nutzfläche im übrigen Ensemble (Anbau, Scheune, Untergeschoss des Haupthauses). Wesentliche Teile der Nutzfläche sind in Wohnraumqualität ausgebaut, baurechtlich jedoch nicht explizit als Wohnen ausgewiesen. Sämtliche Flächenangaben sind als Schätzwerte zu verstehen; vollständige Grundrisse liegen nicht vor.

Zustand: Das Anwesen ist sanierungsbedürftig. Ein im März 2026 erstelltes Schadensgutachten ist Bestandteil der Verkaufsunterlagen und wird interessierten Käufern auf Anfrage zur Verfügung gestellt.

Sonstiges
Denkmalschutz
Das Anwesen ist als Bestandteil der Gesamtanlage „Alter Ortskern Spielberg" nach § 2 Abs. 3 Hessisches Denkmalschutzgesetz im Denkmalverzeichnis des Landes Hessen geführt. Es handelt sich nicht um ein Einzeldenkmal nach § 2 Abs. 1 HDSchG. Maßnahmen am äußeren Erscheinungsbild (Fassade, Dach, Fenster, Außentüren, sichtbare Außenanlagen) bedürfen gemäß § 18 HDSchG der Genehmigung der Unteren Denkmalschutzbehörde des Main-Kinzig-Kreises. Maßnahmen im Inneren sind nicht denkmalrechtlich genehmigungspflichtig.

Für denkmalbedingte Sanierungsmaßnahmen am äußeren Erscheinungsbild kommen erhöhte Absetzungen bzw. Sonderausgaben nach §§ 7i, 10f, 11b EStG in Betracht. Voraussetzung ist eine vor Maßnahmenbeginn mit dem Landesamt für Denkmalpflege Hessen abgestimmte Maßnahmenplanung und eine spätere Grundlagenbescheinigung. Eine steuerliche Zusicherung wird nicht abgegeben; die Inanspruchnahme der steuerlichen Begünstigungen liegt im Risiko des Käufers und ist mit dessen Steuerberater zu klären.

Energieausweis
Ein Energieausweis liegt nicht vor und ist gesetzlich nicht erforderlich: Gemäß § 79 Abs. 4 Gebäudeenergiegesetz (GEG) sind die Vorschriften zur Erstellung und Verwendung von Energieausweisen auf Baudenkmäler — und damit auch auf Bestandteile geschützter Gesamtanlagen — nicht anzuwenden.

Verfügbarkeit
Das Anwesen wird unbewohnt übergeben.

Heizungsart:
Heizkoerper

Stichworte
Sonstiges/Wohnen: Dachboden
Verfügbar ab 2026-06-05T00:00:00.000Z