Einfamilienhaus in Strandnähe CUX-Sahlenburg – 175,5 m² Wfl., separater DG-Wohnbereich, ≈335 m² Gesamtfläche, Energieklasse D

Großzügiges Einfamilienhaus in ruhiger Lage von CUX-Sahlenburg mit separat nutzbarem Wohnbereich im DG (60m²), sehr viel Platz und außergewöhnlicher Gesamtfläche. Solide energetische Basis (Klasse D) und flexible Nutzungsmöglichkeiten.

Objektbeschreibung: (Folgend alles ca. Angaben)*

Das weitläufige Grundstück überzeugt durch seine ruhige Lage, mit idyllischem Teich sowie einer außergewöhnlichen Flächenstruktur:

Neben 175,5 m² Wohnfläche inkl. 25 % Terrassenanteil stehen 159,5 m² zusätzliche Nutz- und Grundflächen zur Verfügung.

Damit ergibt sich eine insgesamt nutzbare Fläche von rund 335 m², die deutlich über dem üblichen Maß vergleichbarer Immobilien liegt und vielfältige Nutzungsmöglichkeiten eröffnet.

Die Immobilie befindet sich aktuell in einer fortgeschrittenen Modernisierungsphase und bietet Käufern die Möglichkeit, einzelne Bereiche nach eigenen Vorstellungen fertigzustellen und individuell zu gestalten.

Die Wohnfläche verteilt sich auf Erd- und Dachgeschoss mit insgesamt 7 Zimmern sowie 3 Badezimmern. Die Raumaufteilung eignet sich ideal für Familien, Mehrgenerationenwohnen, Homeoffice oder die flexible Nutzung zweier Wohnbereiche.

Die zusätzlichen Nutz- und Grundflächen umfassen unter anderem Kellerbereiche, Hobbyräume, Heizungsraum, Doppelgarage sowie weitere Flächen und bieten erheblichen Mehrwert für Lager, Werkstatt, Hobby oder Ausbauideen.

Das Grundstück umfasst 817 m² und bietet neben dem Teich viel Raum für Erholung und individuelle Gestaltungsmöglichkeiten. Eine großzügige Terrasse mit ca. 30 m² erweitert den Wohnbereich nach außen.

Ausstattung:

• Wohnfläche ca. 175,5 m² inkl. 7,5 m² Terrassenanteil

• zusätzliche Nutz-/Grundflächen ca. 159,5 m²

• ges. nutzbare Fläche ca. 335 m²

• 7 Zimme

• 3 Badezimme

• Terrasse 30 m² (davon 7,5 m² Wohnfläche)

• Doppelgarage (45 m²)

• Keller: 2 Hobbyräume, WC, HWR, Heizungsraum und Nebenflächen

• Ölzentralheizung (Bj. 2004, Brenner neu 2022) mit Niedertemperatur-Heizkessel (KEIN gesetzlicher Austauschzwang gemäß aktuellem GEG)

• Energieklasse D (Endenergiebedarf 115 kWh/m²a)

Energie & durchgeführte Maßnahmen:

Seit 2018 wurden umfangreiche energetische Verbesserungen umgesetzt:

• Wärmedämmverbundsystem (WDVS) 100 mm

• zusätzliche Kerndämmung (Rigibead, 65–70 mm)

• Im Mauerwerk überwiegend 3-fach verglaste Schüco Premium Fenster (Uw 0,74 W/m²K)

• neue Haustür mit 3-fach isolierten Seitenfenstern

• Dämmung von Heizungs- und Warmwasserleitungen (soweit zugänglich)

Dadurch erreicht das Gebäude die Energieeffizienzklasse D und bietet eine solide, marktübliche energetische Grundlage.

Lage:

Die Immobilie befindet sich in attraktiver und ruhiger Lage im Ortsteil Sahlenburg und zählt zu den gefragtesten Wohnlagen der Region – mit unmittelbarer Nähe zur Nordsee, zum Strand, Wattenmeer sowie zu Wald- und Heidelandschaften.

Natur & Freizeit

In nur 400 m Entfernung beginnt der Wernerwald – mit rund 315 Hektar das größte zusammenhängende Waldgebiet an der deutschen Festlands-Nordseeküste, das nahezu bis an den Küstensaum reicht.

Weitere naheliegende attraktive Ziele:

• 450 m zur Sahlenburger Wacholderheide

• 900 m zur Duhner Heide

• 1300 m zum Strand (Hundestrand +700 m)

• Wattwagenfahrten zur Insel Neuwerk

Im Wernerwald befinden sich:

• das idyllische Finkenmoo

• Spielplatz + Trimm-Dich-Pfad

• Kletterpark + Surfschule

• Restaurant Kliff

• Waldfreibad

Infrastruktu

• Grundschule: 1,5 km

• Kindergärten: 750 m und 1,4km

• Arzt, Zahnarzt, Apotheke: 1 km

Verkehrsanbindung

• Bahnhof: 7km

• Autobahn A27: 10km

Zusammenfassung Lage

Die Kombination aus naturnaher, ruhiger Wohnlage und gleichzeitig guter Erreichbarkeit aller wichtigen Einrichtungen macht diesen Standort besonders attraktiv. Die EG-Wohnung ist derzeit vermietet und kann kurzfristig frei übergeben werden.

Hinweis:

Einzelne Arbeiten (z.B. kleinere Arbeiten + Aufräummaßnahmen) werden derzeit durchgeführt.

Alle Angaben wurden nach bestem Wissen erstellt

Irrtümer + Zwischenverkauf vorbehalten

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