Strukturelle Nachfrage trifft gepflegten Altbau - vollvermietetes MFH in Neustadt-Süd

Der Altbau von 1928 befindet sich direkt am Eifelwall, gegenüber der Universität zu Köln, auf einem ca. 279 m² großen Grundstück. Das Objekt umfasst 10 Einheiten: neun Wohneinheiten, eine langjährig vermietete Gewerbeeinheit im Erdgeschoss (Kita) sowie eine Mobilfunkstation auf dem Dach. Die Liegenschaft wird seit den 1990er-Jahren kontinuierlich instand gehalten. Durchgeführte Maßnahmen umfassen die vollständige Erneuerung der Steigleitungen in Vorder- und Hinterhaus, die Kernsanierung mehrerer Einheiten inklusive Elektrik, Heizung und Küchen, die Sanierung der Hoffläche sowie Dachabdichtung und Dämmung des Hinterhauses. Die Fassade des Vorderhauses wurde bereits 1998 mit einem Wärmedämmverbundsystem versehen. 2015 wurde im 4. und 5. Obergeschoss des Vorderhauses eine Maisonettewohnung neu errichtet - mit moderner Ausstattung, zwei Küchenbereichen, Waschmaschinenanschlüssen und Multimedia-Verkabelung. Die Wohnfläche von ca. 762 m² und die Gewerbefläche von ca. 80 m² sind vollständig und langfristig vermietet. WG-taugliche Grundrisse und die direkte Lage zur Universität sorgen für konstante Nachfrage durch Studierende und junge Berufstätige. Die regelmäßige Fluktuation ermöglicht dabei laufende Anpassungen an das Marktniveau. Die Kita im Erdgeschoss liefert solide gewerbliche Mieteinnahmen, der Mobilfunkmast auf dem Dach - betrieben durch eine Telekom-Tochtergesellschaft - einen zusätzlichen passiven Cashflow. Laut Eigentümer besteht Potenzial zur Erweiterung durch Verträge mit weiteren Netzbetreibern. Die vollunterkellerte Liegenschaft bietet zudem ungenutzten Lagerraum, der perspektivisch an Handwerker oder Dienstleister vermietet werden kann. Hier rechnen wir sehr konservativ mit mindestens 500€ pro Monat Zusatzeinnahmen. Beheizt wird das Objekt über Gasetagenheizungen, die seit dem Jahr 2000 kontinuierlich ausgetauscht worden sind. Ein Energie-Bedarfsausweis liegt vor: 202,8 kWh/m²·a, Energieklasse G, gültig bis Juli 2034.

Provisionshinweis
4,76% Bei dem angebotenen Objekt handelt es sich um ein Kapitalanlageobjekt (Investmentimmobilie). Die Käuferprovision beträgt 4,76?% des notariell beurkundeten Kaufpreises inkl. gesetzlicher Mehrwertsteuer und ist verdient und fällig mit Abschluss eines notariellen Kaufvertrags. Die Provision ist ausschließlich vom Käufer zu tragen. Ein provisionspflichtiges Vertragsverhältnis besteht ausschließlich mit dem Käufer.

Sonstiges
Das Mehrfamilienhaus am Eifelwall generiert im aktuellen Vermietungsstand eine Jahresnettokaltmiete von 212.424 € (17.702 € / Monat) - eine stabile Ertragsbasis ohne sofortigen Investitionsbedarf, die einer IST-Rendite von ca. 6,08 % entspricht. Die Mietaufstellung zeigt gleichzeitig ein erhebliches Steigerungspotenzial: Die SOLL-Miete beläuft sich auf 279.900 € p.a. (23.325 € / Monat), was einer SOLL-Rendite von ca. 8,01 % und einem Mietsteigerungspotenzial von rund 32 % entspricht. Grundlage dafür sind vereinzelte Altverträge, die noch nicht auf Marktniveau angepasst wurden. Durch das WG-Konzept und die direkte Lage zur Universität ergibt sich im Schnitt alle 3-4 Jahre eine organische Fluktuation. Eine schrittweise Anpassung des Mietniveaus ist damit ohne Eingriff in bestehende Mietverhältnisse realisierbar. Darüber hinaus bestehen weitere Ertragspotenziale: Die derzeit ungenutzte Kellerfläche eignet sich zur Vermietung an Handwerker oder Dienstleister; die bestehende Mobilfunkstation auf dem Dach lässt sich durch Verträge mit weiteren Netzbetreibern ausbauen. Das Objekt bietet damit eine belastbare Anfangsrendite, ein klar definiertes Upside und eine wertstabile Lage gegenüber einem der stärksten Mietmagnete Kölns.

Stichworte
4 Etagen, modernisiert: 2026