Stilvolles Zweifamilienhaus mit 218m² auf großzügigem Grundstück mit ca. 1.484 m²

***OBJEKTBESCHREIBUNG***
Das ursprünglich im Jahr 1963 errichtete und umfangreich modernisierte Zweifamilienhaus bietet eine Gesamtwohnfläche mit durchdachten Grundrissen und vielseitigen Nutzungsmöglichkeiten über mehrere Ebenen.

Bereits beim Betreten der Immobilie entsteht ein gepflegter Eindruck. Der Eingangsbereich wurde modern und zeitlos gestaltet. Helle Fliesen, Glaselemente sowie erneuerte Boden- und Deckenkonstruktionen sorgen für ein angenehmes Wohngefühl.

**ERDGESCHOSS**
Im Erdgeschoss befindet sich eine ca. 77 m² große Wohneinheit mit klassischer Aufteilung.
Die Wohnung verfügt über:
* 4 Zimmer
* Küche (die Einbauküche gehört dem Mieter und ist nicht im Kaufpreis enthalten)
* Badezimmer
* Balkon innen liegend mit Blick in das Grundstück.
Ergänzt wird die Einheit durch einen zugehörigen Kellerbereich sowie eine Garage unter dem Gebäude.
Die Räume bieten eine solide Basis für Eigennutzer oder Vermietung und überzeugen durch angenehme Raumgrößen und gute Lichtverhältnisse.

**OBERGESCHOSS / DACHGESCHOSS**
Das Obergeschoss geht fließend in das Dachgeschoss über und schafft dadurch eine offene, luftige Wohnatmosphäre im Stil einer Maisonettewohnung.
OBERGESCHOSS
Das Obergeschoss mit ca. 77,6 m² Wohnfläche wurde in wesentlichen Bereichen modernisiert und offen gestaltet. Besonders hervorzuheben ist der großzügige Wohn- und Essbereich, welcher durch den Rückbau einer ursprünglichen Trennwand deutlich erweitert wurde. Die Öffnung wurde fachgerecht mittels Stahlträgerkonstruktion abgesichert. Dadurch entstand ein moderner, offener Wohncharakter mit großzügigem Raumgefühl. Die Deckenhöhe von ca. 2,46 m sorgt zusätzlich für ein angenehmes Wohnambiente.

Die Einheit verfügt über:
* Schlafzimmer
* Diele
* Küche
* WC
* offener Wohn- und Essbereich
* Balkon innen liegend mit Blick in das Grundstück
* Speisekammer im Flur

Im Zuge der Modernisierung wurden unter anderem:
* Elektrik erneuert
* Böden modernisiert
* Decken überarbeitet (LED/Halogen Leuchten)
* Badezimmer sowie WC

DACHGESCHOSS
Das ausgebaute Dachgeschoss mit ca. 63,48 m² Wohnfläche bietet zusätzliche Wohnmöglichkeiten mit separatem Zugang und eignet sich ideal als:
* Jugendbereich
* Gästebereich
* Homeoffice-Etage
* Mehrgenerationenlösung

Die Einheit verfügt über:
* Badezimmer mit Badewanne und Glasdusche
* Kinderzimmer
* Zwei Schlafzimmer
* Französischen Balkon
* Korkboden
Durch die interne Struktur sowie den separaten Zugang entsteht ein nahezu maisonetteähnlicher Charakter mit hoher Flexibilität in der Nutzung.

***MODERNISIERUNG & AUSSTATTUNG***
Im Rahmen umfangreicher Modernisierungen wurden wesentliche Bestandteile der Immobilie bereits erneuert.
* Besonders hervorzuheben:
* Komplette Fenstererneuerung ca. 1999 - Doppeltverglaste Kunststoff-Fenster
* Erneuerung der Elektrik in modernisierten Bereichen
* Dachstuhlerneuerung inkl. Dämmung
* Fassadendämmung
* Modernisierung der Bäder
* Erneuerte Böden und Decken (Paneldecken)
* Moderne LED-/Halogenbeleuchtung
* Geflieste Balkone
* Gepflegte Außenfassade

Die Immobilie verfügt darüber hinaus über:
* Metallzargen
* Hänge-WCs
* Einbauschranklösung
* 2 Garagen
** Großzügige Garage mit ca. 68,25 m² im Keller (aktuell dem EG zugeordnet)
** Weitere Garage im Innenhof mit langer Einfahrt (aktuell dem 1.OG zugeordnet)
* zusätzliche Stellplatzmöglichkeiten auf dem Grundstück
* Holzschuppen im Garten

***GRUNDSTÜCK & AUßENBEREICH***
Das ca. 1.484 m² große Grundstück stellt eine echte Besonderheit dar und eröffnet vielseitige Nutzungsmöglichkeiten.
Der gewachsene Baumbestand (Ahorn und Eiche) schafft eine natürliche Atmosphäre und sorgt für ein hohes Maß an Privatsphäre sowie naturnahem Wohngefühl.

Die weitläufige Fläche bietet:
* Großzügige Gartenbereiche
* Hohe Privatsphäre
* Zufahrtsmöglichkeiten
* Zusätzliche Stellplätze
* Entwicklungspotenzial
* Mögliche Nachverdichtungsoptionen, vorbehaltlich baurechtlicher Prüfung
Gerade in dieser Lage von Lauf an der Pegnitz sind Grundstücke dieser Größenordnung selten am Markt verfügbar.

*** POTENZIAL & NUTZUNGSMÖGLICHKEITEN
Die Immobilie eignet sich ideal für:
* Große Familien
* Mehrgenerationenwohnen
* Eigennutzer mit Vermietung
* Kapitalanleger
* Kombination aus Wohnen und Arbeiten
* Langfristige Grundstücksentwicklung

Durch die Grundstücksgröße könnte zusätzliches Entwicklungspotenzial bestehen. Eine baurechtliche Prüfung hinsichtlich möglicher Teilung oder Nachverdichtung wird empfohlen.

***ENERGIEAUSWEIS***
Verbrauchsausweis, Endenergiebedarf 93,3 kWh/(m²·a), Energieeffizienzklasse C, wesentlicher Energieträger Heizöl, Baujahr Gebäude 1963, Baujahr Wärmeerzeuger 2013, gültig bis 09.04.2033.

***SONSTIGES***
Alle Angaben stammen vom Eigentümer. Für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Angaben wird keine Haftung übernommen. Zwischenverkauf und Irrtümer bleiben vorbehalten.
Besichtigungen erfolgen ausschließlich nach vorheriger Terminvereinbarung.