MFH 6,02 % RENDITE + MEGA ZUSTAND IN WALLDORF - Über 800 m² Wohnen & Gewerbe nahe dem Bahnhof

411.000 € Modernisierungsinvestition seit 2011, bei jedem Mieterwechsel erneuerte Einheiten und ein Nutzungsmix aus acht Wohnungen, einer Kanzlei und einer Bürofläche: Dieses Wohn- und Geschäftshaus in Mörfelden-Walldorf steht seit anderthalb Jahrzehnten durchgehend auf zeitgemäßem technischem Stand - der ca 1908 errichtete Gebäudeteil ebenso wie der 1997 angefügte Neubau. Für den künftigen Eigentümer bedeutet das eine bereits laufende, klar dokumentierte Investitionsstrategie, die sich Jahr für Jahr mit konkret benannten Maßnahmen nachvollziehen lässt. Die Sanierung war ein durchgehender Prozess. 2011 erhielt das Vorderhaus ein neues Dach mit zeitgemäßer Wärmedämmung, eine erneuerte Fassade und ein renoviertes Treppenhaus; parallel wurden Heizung und Sanitär überarbeitet und die Erdgeschoss- sowie die 1.-OG-Wohnung komplett saniert. 2012 folgten Fassadenarbeiten am Hinterhaus sowie umfangreiche Arbeiten an Garagendach, Außenanlagen und Elektrik. 2022 wurde die komplette Heizzentrale durch eine neue Viessmann-Anlage ersetzt, 2024 Hebeanlage und Grundwasserpumpe erneuert. 2025 wurde das Treppenhaus im Hinterhaus renoviert und die Wohnung im 2. OG mit neuer Küche aufwendig instandgesetzt, 2026 folgte die Erneuerung der großen Hinterhaus-Wohnung mit teilweise neuen Böden sowie neue elektrisch betriebene Garagentore. Im Ergebnis steht ein Haus, dessen Bausubstanz nicht auf dem Stand von 1908 oder 1997 stehengeblieben ist, sondern laufend an aktuelle technische Anforderungen angepasst wurde. Für die Renditebetrachtung ergibt das mehrere Ansatzpunkte. Bei vollständiger Vermietung ist eine Kaltmiete von mindestens ca 150.000 € p.a. realisierbar - verteilt auf acht Wohneinheiten, eine Kanzlei und eine Bürofläche, also über einen diversifizierten Mietermix aus Wohnen und Gewerbe, der das Risiko eines einzelnen Leerstands abfedert. Zusätzlich wird mit der rechten Haushälfte des Neubaus im Hinterhaus samt der darin enthaltenen Bürofläche eine der größten Einheiten des Hauses frei und damit sofort neu vermiet- oder beziehbar - ein unmittelbarer Wertschöpfungshebel für den neuen Eigentümer, sei es durch Neuvermietung zu aktuellen Konditionen oder durch Eigennutzung bei gleichzeitiger Vermietung der übrigen sieben Einheiten. Wer Wohnen und Arbeiten verbinden möchte, kann zusätzlich die zugehörige Bürofläche selbst nutzen. Baulich verteilen sich die Einheiten auf vier Geschosse: im Vorderhaus (Bestand ca aus 1908) drei Wohnungen und eine Kanzlei, im Hinterhaus (Neubau 1997) drei weitere Wohnungen und ein Büro auf der linken Seite sowie die freiwerdende, über drei Etagen verteilte 215 m² große Wohnung samt Einliegerwohnung auf der rechten Seite. Diese große Einheit war zugleich der Wohnsitz der Vorbesitzer und ist entsprechend hochwertig ausgebaut, mit zwei offenen Kaminen im Wohn- und Schlafbereich sowie einem ihr exklusiv zugeordneten 125 m² großen Garten - während den übrigen Mietparteien ein weiterer, gepflegter Garten zur Verfügung steht. Getragen wird das Ensemble von einem 1.573 m² großen Grundstück mit rund 803 m² Wohn- und Nutzfläche, verteilt auf 25 Zimmer, 12 Schlafzimmer und 9 Bäder. Keller- und Abstellräume stehen Mietparteien zur Verfügung, für Fahrzeuge 3x Garage und 5x Außenstellplätze. AUFSTELLUNG DER WOHNEINHEITEN VORDERHAUS (Kernsanierter Bestand) - 3 Wohnungen + Gewerbe (Büro): ++ Wohnung UG links: 44,81 m² ++ Wohnung EG links: 39,31 m² ++ Wohnung 1. OG + DG: 120,40 m² ++ Gewerbeeinheit EG rechts: 72,29 m² HINTERHAUS (Neubau 1997) - 4 Wohnungen + Gewerbe (Büro): ++ Wohnung EG links: 64,01 m² ++ Wohnung 1. OG links: 64,29 m² ++ Wohnung 2. OG links: 60,76 m² ++ Wohnung UG rechts: 54,36m² ++ Haushälfte rechts (3 Etagen): 230,71 m² ++ Gewerbe UG links: 72,89 m² ZAHLEN AUF EINEM BLICK ++ 8x Wohneinheiten, 2x Gewerbeeinheiten ++ 3 Garagen, 5 Stellplätze, +1 "gefangener" Stellplatz ++ ca. 803 m² Wohn-/Nutzfläche ++ 1573qm Grundsück ++ BoRis-Wert von 825 Euro

Sonstiges
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Stichworte
Garage vorhanden, Stellplatz vorhanden, Wohnfläche: 803,35 m², Nutzfläche: 720,00 m², vermietbare Fläche: 824,00 m², Anzahl der Schlafzimmer: 12, Anzahl der Badezimmer: 9, Anzahl Balkone: 1, Anzahl der Wohneinheiten: 8, Anzahl der Gewerbeeinheiten: 2, Bundesland: Hessen, 4 Etagen, modernisiert: 2025, modernisiert, Distanz zum Flughafen: 10.97, Distanz zum Hauptbahnhof: 0.58, Distanz zur Autobahn: 3.57, Distanz zum Bus: 0.02