Top-Lage Haidhausen: Seltenes Bestandsinvestment mit 17 Einheiten und Entwicklungspotenzial

Objektnr: 1071228 Bei dem angebotenen Objekt handelt es sich um ein charaktervolles Mehrfamilienhaus in Massivbauweise mit Vordergebäude, Rückgebäude samt Werkstatt sowie Garagenanlage mit Einzelgaragen auf einem ca. 790 m² großen Grundstück in gefragter Lage von München-Haidhausen. Das genaue Baujahr des Vordergebäudes ist nicht bekannt; nach den vorliegenden Informationen wird von einer Errichtung ca. um 1909 ausgegangen. Ab dem Jahr 1918 erfolgten zudem diverse An- und Umbauten. Das Rückgebäude stammt im Erdgeschoss vermutlich ebenfalls aus der Zeit um 1909. Das Vordergebäude umfasst Erdgeschoss, vier Obergeschosse sowie einen Speicher und ist vollunterkellert; insgesamt stehen 17 Wohneinheiten mit einer gesamten Wohnfläche von ca. 1.171,55 m², einer Gesamtfläche inklusive Nutz- und Nebenflächen von ca. 1.967,22 m² sowie insgesamt 47 Zimmern zur Verfügung. Das Anwesen befindet sich in einem gepflegten, jedoch in Teilen baujahrestypischen Zustand und verbindet den klassischen Altbaucharakter mit einer seltenen Investmentperspektive in innerstädtischer Lage. Für das Gebäude besteht Einzel- und Ensembleschutz; in der Denkmalliste ist es als Mietshaus, viergeschossiger Satteldachbau in deutscher Renaissance mit schlichter Fassade und Schweifgiebel um ca. 1900 geführt. Damit sind die Vorgaben des Denkmalschutzes bei künftigen Maßnahmen zu beachten. Das Grundstück liegt zudem innerhalb des rechtskräftigen Bebauungsplans Nr. 1707 im Allgemeinen Wohngebiet. Laut vorliegender Einschätzung erscheint eine Nachverdichtung im Hinterhof mit bis zu 10 zusätzlichen Wohneinheiten grundsätzlich denkbar; dies stellt jedoch ausdrücklich keine rechtssichere Auskunft dar und bedarf einer gesonderten technischen, tatsächlichen und öffentlich-rechtlichen Prüfung sowie insbesondere einer verbindlichen Klärung über eine Bauvoranfrage. Die Wärme- und Warmwasserversorgung erfolgt dezentral und je Einheit unterschiedlich; nach den vorliegenden Unterlagen sind insbesondere Gas-Kombithermen, Gas-Durchlauferhitzer, Gas-Einzelraumheizer, Nachtspeicheröfen sowie vereinzelt Einzelöfen vorhanden. Viele Wohnungen verfügen über einen eigenen Gaszähler; zudem sind Kabel, eine Glasfaseranbindung bis zur Verteilung sowie eine RWA-Anlage vorhanden. Die Gebäudesubstanz wurde nach Angaben des Auftraggebers in verschiedenen Bereichen bereits instand gehalten bzw. modernisiert, unter anderem durch Dacharbeiten am Haupthaus, eine überarbeitete Straßenfassade, erneuerte Garagendächer, 2-fach isolierverglaste Fenster, eine Glasfaseranbindung, die Restaurierung des Glasdachs sowie die teilweise Erneuerung von Heizungen und Elektrik innerhalb der Wohnungen. Gleichzeitig besteht in Teilbereichen weiterer Renovierungs-, Sanierungs- und Modernisierungsbedarf, insbesondere an hofseitigen Fassadenbereichen, Balkonen, Tor- und Hofsituation, im Keller, im Dachgeschoss sowie bei Teilen der technischen Installationen. Gerade diese Kombination aus gepflegtem Bestand, teilweise bereits erfolgten Maßnahmen und weiterem Entwicklungsspielraum macht die Immobilie aus Investorensicht besonders interessant. Besonders hervorzuheben ist die wirtschaftliche Perspektive des Objekts. Die Immobilie ist aktuell überwiegend mit Pauschalmieten vermietet und erzielt derzeit Gesamteinnahmen von ca. 163.871€ p. a.; die derzeitigen Nettokaltmieten belaufen sich auf rund 137.964 € p. a. Wird das aktuell eigengenutzte Potenzial in Form von Eigenbedarfswohnungen, Garagen und Lagerflächen zu aktuellen Mieten vermietet, ergibt sich ein kalkulatorisches Jahresnettomietvolumen von ca. 181.312 € p. a. Bei kurzfristiger Ausschöpfung eines Erhöhungspotenzials von rund 15 % liegt das Mietniveau bei ca. 195.472€ p. a.. Das darüber hinaus dargestellte marktübliche Mietpotenzial der Gesamtimmobilie beträgt ca. 281.497 € p. a. und unterstreicht das erhebliche Entwicklungs- und Wertsteigerungspotenzial des Ensembles. Für Investoren eröffnet sich damit nicht nur ein klassischer Bestandsansatz mit laufenden Mieteinnahmen, sondern auch eine sehr spannende Kombination aus Mietentwicklungsfähigkeit, Optimierung einzelner Einheiten und möglichem baulichem Erweiterungspotenzial im Rahmen der jeweiligen Genehmigungsfähigkeit. Aufgrund von Denkmalschutz ist kein Energieausweis erforderlich.