Traum vom Eigenheim eigenständig realisieren mit sofortigen Mieteinnahmen aus Gewerbeanteil

Wohnen und Arbeiten unter einem Dach - im Ortskern von Waldtrudering Wohn- und Geschäftshaus (Baujahr 1952) auf 339 m² Grundstück an der Wasserburger Landstraße: im Erdgeschoss ca. 89 m² Ladenfläche mit Schaufensterfront zur Hauptstraße, darüber ca. 115 m² Wohnfläche auf zwei Ebenen mit Balkon und großer Dachterrasse. Ideal für Praxis, Kanzlei, Atelier, Studio oder Büro mit der Wohnung direkt darüber - oder für Eigennutzer, denen die Ladenmiete einen Teil der Finanzierung trägt. Auf einen Blick . 339 m² Grundstück im Ortskern - der Bodenwert (ca. 983.000 €) deckt rund 70 % des Kaufpreises . Ca. 89 m² Laden/Praxis/Büro mit Schaufensterfront an der Hauptstraße, WC und Nebenräume . Ca. 115 m² Wohnen auf zwei Ebenen - als Maisonette oder als Wohnung im 1. OG plus separates DG-Apartment nutzbar . Balkon und große Dachterrasse ins Grüne . Gasheizung aus 2021, 2 Stellplätze, Keller . Bezugsfrei - Sie gestalten nach Ihren Vorstellungen Ihre Rechnung als Eigennutzer Vermieten Sie den Laden (ca. 18 €/m², rund 21.300 €/Jahr), trägt die Miete je nach Finanzierung rund ein Drittel Ihrer Rate. Nutzen Sie ihn selbst, sparen Sie Gewerbemiete und Arbeitsweg. Perspektive Die städtebauliche Rahmenplanung "Wasserburger Landstraße" (Stadtratsbeschluss 2020) sieht für das Quartierszentrum eine deutliche Aufwertung und einen zusätzlichen S-Bahn-Halt am Drosselweg vor. Unterlagen zu Investment- und Entwicklungsszenarien senden wir Interessenten auf Anfrage. Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Baugenehmigung Anbau (2004), Grundbuchauszug und Lageplan liegen vor.

Sonstiges
Wohnen und Arbeiten - so rechnet es sich Ladenmiete (ca. 89 m² × 18 €/m²): ca. 21.300 €/Jahr. Nutzen Sie die Wohnebenen selbst, trägt der Laden je nach Finanzierung rund ein Drittel Ihrer Rate. Bei Vollvermietung sind im Bestand ca. 48.200 €/Jahr erzielbar (Wohnung 1. OG ca. 20,50 €/m², DG-Apartment ca. 23 €/m²). Werthaltigkeit Bodenwert-Indikation ca. 983.000 € (339 m² × ca. 2.900 €/m², BORIS Bayern 03/2026) - rund 70 % des Kaufpreises sind durch Grund und Boden unterlegt. Weitere Szenarien auf Anfrage Für Kapitalanleger (drei Mietverträge, WEG-Aufteilung denkbar) und für Interessenten an der Entwicklungsperspektive gemäß städtebaulicher Rahmenplanung "Wasserburger Landstraße" stellen wir separate Unterlagen zur Verfügung. Hinweise Alle Werte und Mietansätze sind indikative Modellrechnungen vor Steuern und Finanzierung - keine Anlage-, Rechts- oder Steuerberatung, kein Verkehrswertgutachten. Die Rahmenplanung ist ein informelles Planungsinstrument und begründet keinen Anspruch auf Baurecht. Angaben beruhen auf Informationen des Eigentümers; Irrtum, Änderungen und Zwischenverkauf vorbehalten. Käuferprovision 2,38 % inkl. MwSt. Hinweis zu KI-bearbeiteten Bildern Einzelne Bilder in diesem Exposé wurden mit künstlicher Intelligenz erstellt bzw. verändert (z. B. virtuell möbliert, entrümpelt, renoviert oder im Außenbereich aufbereitet) und sind als "KI-Visualisierung" gekennzeichnet. Sie geben nicht den tatsächlichen Zustand des Objekts wieder, sondern dienen ausschließlich der unverbindlichen Veranschaulichung möglicher Gestaltungen. Raumstruktur, Grundriss und Bausubstanz wurden dabei nicht verändert. Dargestelltes Mobiliar und dargestellte Ausstattung sind nicht Bestandteil des Kaufgegenstandes. Maßgeblich ist allein der tatsächliche Zustand des Objekts.

Stichworte
Stellplatz vorhanden, Gesamtfläche: 204,00 m², Anzahl der Schlafzimmer: 3, Anzahl der Badezimmer: 2, Anzahl Balkone: 1, Anzahl Terrassen: 1, Anzahl der Gewerbeeinheiten: 1, 3 Etagen, Zustand nach Vereinbarung