Gepflegtes, freistehendes Einfamilienhaus mit 3 Wohnungen, in ruhiger Lage!

Dieses äußerst gepflegte Friesenhaus, besticht durch seine liebevolle und geschmackvolle Innen-, sowie auch Außengestaltung. Schon alleine der Eingangsbereich mit Dünengras und Strandmuscheln laden ein, einzutreten. Im Garten, welcher Richtung Süden ausgelegt ist, kann man sich wunderbar in den Strandkörben und auf der großzügigen Terrasse entspannen und erholen. Das Haus wurde ursprünglich rd. 1962 als klassisches, unterkellertes Einfamilienhaus in Massivbauweise errichtet. Unter anderem, wurde zuletzt 2011 im „vereinfachten Baugenehmigungsverfahren“ eine harmonisch, eingliedernde, nicht unterkellerte Wohnhauserweiterung erteilt, sodass nun in diesem schönen, freistehenden Friesenhaus 3 Wohnungen vorhanden sind, welche seit 2011 als Ferienwohnungen vermietet werden. Vom Vorderhaus sind 2 Wohnungen zu erreichen. Eine davon ist mit Südterrasse und die andere Wohnung ist mit einem Südbalkon, mit toller Aussicht ausgestattet. Über den Anbau ist die 3. Wohnung mit eigenem Eingang zu erreichen. Im Dachgeschoss des Anbaus befindet sich eine großzügige, ausgebaute Hobbyfläche, welche auch als Wohnung genutzt wird. Der erst kürzlich, gegen aufsteigende Feuchtigkeit sanierte Keller ist teils beheizt, mit Kellerschachtfenstern versehen und hat eine Deckenhöhe von rd. 2,20 Metern. Das Haus liegt im Bebauungsplan Nr. 5, im Sondergebiet in dem Dauerwohnen und Gästebeherbergung, sowie eine offene 1-2-geschossige Bauweise vorgesehen sind.

Hausaufteilung
Im Kellergeschoss befinden sich 3 Kellerräume, ein Flur und der Heizungsraum. Im Erdgeschoss befinden sich 2 Wohnungen, mit jeweils 3 Zimmern, Küche, Diele, Badezimmer, Terrassenzugang und eine großzügige Garage mit Waschraum und Gartenzugang. Im Dachgeschoss befindet sich ebenfalls eine Wohnung mit 3 Zimmern, Küche, Diele, Badezimmer, WC und einem einladenden Südbalkon in Blickrichtung zum Hafen. Die Dachspitz mit rd. 2 Meter Höhe könnte gegebenenfalls noch ausgebaut werden und als Hobbyfläche mit der Dachgeschosswohnung über eine Treppe verbunden werden. Ebenso wäre es ggf. eine Überlegung, die Dachgeschosswohnung mit der Hobbyfläche im Anbau zu erweitern.

Mietsituation
Die 3 Wohnungen sind im Schnitt im Jahr für rd. 59.000 € an Feriengäste vermietet. Hier ist sicherlich noch Steigerungspotenzial möglich. Bei einer Vermietung mit rd. 250 Tagen im Jahr, für rd. 130,00 €/Nacht x 3 Wohnungen, könnten Mieteinnahmen in Höhe von rd. 98.000,00 € p.a. erzielt werden. Derzeit können rd. 30 €/m² = 6.330,00 € als monatliche Kaltmiete bei Dauermietern angesetzt werden. Zzgl. Garage und Pkw Stellplatz (200 € Garage und 100 € Stellplatz) rd. 3.600,00 p.a. Gesamte Jahresnettokaltmiete rd. 80.000,00 €. Sonstiges: Da bis Dato noch Buchungen entgegengenommen werden, sollten diese vom Erwerben übernommen werden. Das Haus wird größtenteils mit Inventar, Möbeln und Einbauküchen verkauft und sind im Kaufpreis inklusive.

Zustand der Immobilie:
Die Immobilie befindet sich in einem gepflegten Gesamtzustand. In den letzten 15 Jahren sind u.a. die Bäder, Fenster, Bodenbeläge, das Dach und die Heizung erneuert. 2019 wurde teilweise eine Hinterlüftungsdämmung (Steinwolle) eingeblasen. Eine fachmännische Kellersanierung gegen aufsteigende Feuchtigkeit erfolgte 2023. Ebenso erfolgte 2023 der Einbau eines elektrischen Garagentors und die Errichtung eines Gartenhauses. Baulasten, Altlasten und Dienstbarkeiten sind keine bekannt. Das Haus ist voll erschlossen und am Kanal angeschlossen Bauliche Unstimmigkeiten: Im Zuge des „vereinfachten Baugenehmigungsverfahren aus 2011“ wurde ein Teil des hinteren Giebels des Anbaus, nahezu auf Firsthöhe des Haupthauses angepasst. Der wohnliche Ausbau im Dachgeschoss des Anbaus, (rd. 44,00 m²), nebst Treppenzugang erfolgte offensichtlich teils ohne Baugenehmigung und ist daher aktuell nur als Hobbyfläche mit möglicher Rückbauverpflichtung/Nachgenehmigung/Nutzungsänderung zu berücksichtigen. Beim „vereinfachten Baugenehmigungsverfahrens aus 2011“ gab es zudem Unstimmigkeiten bezüglich der nachzuweisenden Pkw Stellplätze. Es wurde ein Entwurf vom Bauherrn eingereicht, umgesetzt und vorgeschlagen einen Pkw Stellplatz abzulösen. Laut telefonischer Rücksprache mit dem Bauamt Norderney, können maximal 2 Ferienwohnungen im Haus genehmigt werden. Die Wohnfläche des Dauerwohnsitzes muss jedoch überwiegen. Folglich muss diese Wohnung größer sein, als die beiden Ferienwohnungen zusammen. Ein Nutzungsänderungsantrag sollte bestenfalls, bei der Absicht auf Ferienvermietung, vom neuen Eigentümer gestellt werden. Bis Dato gibt es für o.g. Punkte keine behördlichen Aufforderungen bezüglich Rückbau/Unterlassung/Nachgenehmigung etc. Der Veräußerer übernimmt daher für ungenehmigte An-/Umbauten bzw. Unstimmigkeiten u.a. zur Nutzung mit den Baubehörden keine Haftung.

Besichtigungen
Für nähere Informationen und zur Abstimmung eines Besichtigungstermins steht Ihnen Herr Mark Adeneuer gerne zur Verfügung. Ihr Immobilienmakler und Finanzierungsvermittler für den Großraum Köln, Bonn, Düsseldorf, Norderney. Verkauf - Vermietung - Zwangsversteigerungsabwicklung - Finanzierung – Wertermittlung Adeneuer Immobilien, Auf den Klinkenbirken 5, 51491 Overath Tel.: 02206 – 907 92 07Mobil: 0160 - 158 29 28 www.adeneuer-immobilien.com Sie möchten Ihre Immobilie verkaufen oder vermieten oder kennen jemanden der dies beabsichtigt? Gerne erstellen wir Ihnen kostenfrei eine Werteinschätzung. Für jeden Verkaufs- oder Vermietungstipp, den Sie uns vermitteln und es zu einer erfolgreichen Vermarktung der Immobilie kommt, erhalten Sie 10 % unserer Nettoprovision als Tippgeberprovision.

Stichworte
Sonstiges/Wohnen: Hobbyraum
Sonstiges: frei werdend