MFH mit Faktor 10,8 realisierbar - 4 Einheiten + Ausbaureserve + Garagen in Schleusingen

Ausstattung und Entwicklungspotenzial

Die Immobilie verfügt über eine funktionale und vermietungsfreundliche Ausstattung, die auf eine langfristige Nutzung und wirtschaftliche Bewirtschaftung ausgerichtet ist. Es handelt sich nicht um eine Luxusausstattung, sondern um einen soliden Standard, der unterschiedliche Mieterzielgruppen anspricht und zugleich Raum für gezielte Modernisierungs- und Aufwertungsmaßnahmen lässt.

Ausstattungsmerkmale im Überblick:

funktionale Grundrisse in allen vier Wohneinheiten
Tageslichtküchen
vier Badezimmer
Terrasse mit Ost-Ausrichtung
Kunststofffenster mit Zweifachverglasung
zentrale Gasheizung, Baujahr laut Unterlagen 1993
teilweise gedämmtes Ziegeldach
massive Bauweise beziehungsweise ausgemauertes Fachwerk mit Innendämmung
erneuerter Schaltschrank, Kupferleitungen und FI-Schutzschalter
vier Garagen
großzügige Neben- und Nutzflächen
ca. 100 m² Ausbaureserve im Rohbau
Anschluss an das öffentliche Kanalnetz

Die vorhandene Ausstattung bildet eine solide Grundlage für die weitere Bewirtschaftung. Tageslichtküchen, funktionale Wohnungszuschnitte und die Terrasse unterstützen die Vermietbarkeit. Die Garagen und umfangreichen Nebenflächen erweitern das Angebot und eröffnen zusätzliche Nutzungsmöglichkeiten.

Rendite und Kaufpreisfaktor:

Auf Grundlage der derzeit angegebenen Jahresnettokaltmiete ergibt sich bei einem Kaufpreis von 280.000 € ein Kaufpreisfaktor von rund 13. Dies entspricht rechnerisch einer Jahresnettokaltmiete von etwa 21.538 € beziehungsweise rund 1.795 € monatlich. Der Kaufpreisfaktor beschreibt lediglich das Verhältnis zwischen Kaufpreis und Jahresnettokaltmiete. Erwerbsnebenkosten, Finanzierung, Instandhaltung, Verwaltung, mögliche Leerstände und sonstige Bewirtschaftungskosten sind darin nicht berücksichtigt.

Ein rechnerischer Faktor von 10,8 würde bei unverändertem Kaufpreis eine Jahresnettokaltmiete von rund 25.926 € beziehungsweise etwa 2.160 € monatlich voraussetzen. Gegenüber dem derzeitigen Stand wäre dafür eine Erhöhung der Nettokaltmiete um insgesamt rund 4.388 € jährlich beziehungsweise rund 366 € monatlich erforderlich.

Eine solche Entwicklung kann insbesondere durch die vollständige beziehungsweise marktgerechte Vermietung der vier Garagen, mögliche Anpassungen bestehender Mieten im gesetzlich zulässigen Rahmen und perspektivisch durch die Nutzung der Ausbaureserve unterstützt werden. Ob und wann der Faktor 10,8 tatsächlich erreicht werden kann, hängt von den erzielbaren Mieten, dem Vermietungsstand, den gesetzlichen Voraussetzungen sowie den erforderlichen Investitionen ab. Es handelt sich daher um ein rechnerisches Entwicklungsszenario und nicht um eine zugesicherte Rendite.

Die ca. 100 m² große Ausbaureserve im Rohbau bietet zusätzliches Potenzial zur Schaffung weiterer Wohn- oder Nutzfläche. Ob dort eine weitere Wohneinheit genehmigt und wirtschaftlich umgesetzt werden kann, ist durch den Käufer insbesondere hinsichtlich Baurecht, Erschließung, Brandschutz, Belichtung, Statik, energetischer Anforderungen und anrechenbarer Wohnfläche zu prüfen. Ausbaukosten und mögliche Folgekosten sind in der dargestellten Faktorberechnung nicht enthalten.

Aus Investorensicht verbindet das Objekt damit eine bereits vorhandene Ertragsbasis mit nachvollziehbaren Optimierungsansätzen. Die vier Garagen stellen einen vergleichsweise kurzfristig nutzbaren Ertragshebel dar, während die Ausbaureserve eine längerfristige Entwicklungsperspektive bietet. Darüber hinaus lassen sich durch gezielte, wirtschaftlich sinnvolle Aufwertungsmaßnahmen gegebenenfalls weitere Miet- und Wertsteigerungspotenziale erschließen.

Sämtliche Angaben zur Ausstattung, zu Flächen, Mieten und Entwicklungsmöglichkeiten beruhen auf den vom Eigentümer bereitgestellten Informationen. Ihre technische, rechtliche und wirtschaftliche Umsetzbarkeit ist vom Käufer anhand der Objektunterlagen und bei Bedarf unter Einbeziehung geeigneter Fachberater eigenständig zu prüfen.