*** Exklusive Architektur in idyllischer Ortsrandlage mit modernster Technik vereint ***

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I. Makrolage:
Objektstandort: Bobenhausen II, Ortsteil der Stadt Ulrichstein
Bundesland: Hessen
Landkreis: Vogelsbergkreis

1. Großräumige Einordnung
Der Ortsteil Bobenhausen II befindet sich im östlichen Mittelhessen im Bereich des Hohen Vogelsbergs, einer ländlich strukturierten Mittelgebirgsregion. Die Lage ist naturräumlich geprägt durch Höhenlagen zwischen ca. 500 und 600 m ü. NHN sowie durch eine überwiegend land- und forstwirtschaftliche Nutzung.

Die nächstgelegenen Mittel- und Oberzentren sind:
ca. 30 km westlich von Fulda
ca. 35 km östlich von Gießen
ca. 90 km nordöstlich von Frankfurt am Main

Damit liegt der Standort außerhalb unmittelbarer Verdichtungsräume und ist dem ländlichen Raum mit peripherem Charakter zuzuordnen.

2. Raumordnerische Einstufung
Die Stadt Ulrichstein übernimmt im regionalplanerischen Kontext die Funktion eines Grundzentrums mit eingeschränkter Versorgungsfunktion für das umliegende Gebiet. Eine zentralörtliche Bedeutung über die Grundversorgung hinaus besteht nicht.
Bobenhausen II selbst weist keine eigenständige Versorgungsfunktion auf und ist als untergeordneter, dörflich geprägter Ortsteil einzuordnen.

3. Verkehrliche Makrolage
Die überregionale Verkehrsanbindung erfolgt über Landes- und Kreisstraßen mit Anschluss an die Bundesstraße B275.

Anbindungen an das Autobahnnetz bestehen über:
die A5 (Frankfurt-Kassel)
die A7 (Hamburg-Würzburg)

Die nächstgelegenen Bahnanschlüsse befinden sich in den umliegenden Mittelzentren. Ein direkter Schienenanschluss am Standort besteht nicht.
Insgesamt ist die verkehrliche Erreichbarkeit für eine Mittelgebirgslage als durchschnittlich, jedoch nicht als infrastrukturell bevorzugt einzustufen.

4. Wirtschafts- und Strukturrahmen
Der Vogelsbergkreis gilt als strukturschwächerer, ländlich geprägter Wirtschaftsraum mit:
geringer Bevölkerungsdichte
unterdurchschnittlicher Arbeitsplatzdichte
landwirtschaftlicher sowie touristischer Prägung
überwiegend klein- und mittelständischen Betrieben

Eine ausgeprägte industrielle oder dienstleistungsorientierte Wirtschaftsstruktur ist am Standort nicht vorhanden. Pendlerverflechtungen bestehen in Richtung Fulda, Gießen sowie in eingeschränktem Umfang in Richtung Rhein-Main-Gebiet.

Gesamtbeurteilung der Makrolage:
Die Makrolage des Ortsteils Bobenhausen II ist als ländlich-peripher in Mittelgebirgslage zu bewerten.

Positiv wirken sich die naturräumliche Qualität, die geringe Siedlungsdichte sowie die ruhige Wohnlage aus. Einschränkend sind die unterdurchschnittliche wirtschaftliche Dynamik, die fehlende zentrale Versorgungsfunktion sowie die nur mittelbare Anbindung an überregionale Verkehrsachsen zu berücksichtigen


II. Mikrolagebeschreibung - Bobenhausen II
Ortsteil von: Ulrichstein
Landkreis: Vogelsbergkreis, Hessen

1. Lage im Ort
Die Immobilie befindet sich am äußersten Ortsrand von Bobenhausen II in überwiegend offener, ländlicher Umgebung. Direkt angrenzend schließen sich landwirtschaftlich genutzte Flächen (Wiesen, Weiden, Ackerflächen) sowie vereinzelt Waldflächen des Vogelsbergs an.

Die Bebauungsstruktur ist locker und dörflich geprägt, überwiegend bestehend aus Ein- und Zweifamilienhäusern, Hofanlagen sowie einzelnen Nebengebäuden. Eine verdichtete Bebauung oder Mehrfamilienhausstruktur ist nicht vorhanden.

2. Umgebungsnutzung und Gebietscharakter
Vorwiegend Wohnnutzung mit landwirtschaftlicher Prägung
Geringe Verkehrsbelastung (Anliegerverkehr)
Naturnahe Randlage mit freiem Landschaftsblick
Ruhiges, dörfliches Wohnumfeld

Aufgrund der Ortsrandlage besteht eine hohe Wohnruhe und geringe Immissionsbelastung. Landwirtschaftlich bedingte Geruchs- oder Geräuschimmissionen können zeitweise auftreten (maschinenbedingte Nutzung, Tierhaltung), sind jedoch im ländlichen Raum ortsüblich.

3. Infrastruktur und Versorgung
Im Ortsteil selbst sind keine nennenswerten Nahversorgungsangebote vorhanden. Die Grundversorgung (Lebensmittel, Ärzte, Apotheke, kleinere Dienstleister) erfolgt im Kernstadtbereich von Ulrichstein. Ein Allgemeinmediziener steht den Bürgern zur Verfügung-

Weiterführende Versorgungs- und Einkaufsmöglichkeiten bestehen in:
Lauterbach (Hessen)
Alsfeld
Fulda

Kindertagesstätten und eine Grundschule befinden sich in Ulrichstein; weiterführende Schulen sind in den umliegenden Mittelzentren angesiedelt.

4. Verkehrsanbindung im Nahbereich
Erschließung über eine innerörtliche Nebenstraße
Geringe Verkehrsfrequenz

Anschluss an das überörtliche Straßennetz über Landes- und Kreisstraßen
Öffentliche Verkehrsanbindungen sind im ländlichen Raum eingeschränkt und überwiegend auf Busverbindungen ausgerichtet. Die Nutzung eines privaten PKW ist faktisch erforderlich.

5. Wohn- und Standortqualität
Positiv zu bewerten:
Sehr ruhige Ortsrandlage
Hoher Freizeit- und Erholungswert durch unmittelbare Naturanbindung
Weitläufige Umgebung mit geringer Bebauungsdichte
Gute Besonnung und freie Blickachsen möglich
Einschränkend zu berücksichtigen:

Fehlende fußläufige Nahversorgung
Eingeschränkte ÖPNV-Anbindung
Geringe infrastrukturelle Dichte

Gesamtbeurteilung der Mikrolage:
Die Mikrolage ist als sehr ruhig, naturnah und ländlich geprägt einzustufen. Aufgrund der Ortsrandlage besteht eine überdurchschnittliche Wohnruhe bei gleichzeitig eingeschränkter infrastruktureller Versorgung.

Die Lage eignet sich insbesondere für Eigennutzer mit Wunsch nach naturnahem Wohnen und geringer Umgebungsverdichtung. Für rein kapitalanlageorientierte Nutzungen ist die eingeschränkte Nachfrage im ländlich-peripheren Raum marktseitig zu berücksichtigen.