Doppelter Hebel: Vermietetes MFH mit Nachverdichtungsreserve

Zwei Investmentstrategien, ein Objekt: Dieses vollvermietete Mehrfamilienhaus in Veitsbronn bietet heute stabile Mieteinnahmen – und morgen, dank einer 731 m² großen Grundstücksreserve mit erster baubehördlicher Nachverdichtungseinschätzung, die Option auf eine zweite Ertragsebene.

Drei vollwertige 3-Zimmer-Einheiten (EG ca. 78 m², OG ca. 79 m², DG ca. 60 m²) sind durchgehend vermietet und seit 2006 substanziell saniert: neue Fenster (2006), Vollwärmeschutz und Balkonsanierung (2007/08), gedämmtes Dach (2007), Ölbrennwertheizung sowie erneuerte Bäder (2014). Der Sanierungsstau ist abgearbeitet – keine kurzfristigen Instandhaltungsrisiken erkennbar. Zwei zusätzlich vermietete Garagen (100 €/Monat) liefern Ertrag ohne Verwaltungsaufwand.

Der erste Hebel liegt in der Bestandsmiete: 15.744 €/Jahr (2,3 % Bruttorendite) – das Ergebnis zweier seit 2014 unter Marktniveau vermieteter Einheiten (4,20–4,56 €/m²). Nach Mietanpassung bei Fluktuation oder über § 559 BGB ist ein Zielmietniveau von rund 24.700 €/Jahr realistisch – entsprechend 3,5 % Bruttorendite auf den heutigen Kaufpreis.

Der zweite Hebel liegt im rückwärtigen Grundstücksteil: Das Gesamtgrundstück misst 731 m², nach erster baubehördlicher Einschätzung besteht dort Nachverdichtungspotenzial. Diese Option ist kein Kaufkriterium, öffnet aber einen zweiten Investmenthorizont – vom Bestandshalter zum Grundstücksentwickler, wenn gewünscht.

Besichtigungstermine
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