MFH Veitsbronn: 3 Wohnungen, 731 m² Grund, Nachverdichtungs-Option

Dieses vollvermietete Mehrfamilienhaus in Veitsbronn verbindet laufende Mieteinnahmen mit einem Grundstück, das mehr hergibt als der Bestand: 731 m² Gesamtfläche, für den rückwärtigen Teil liegt eine erste baubehördliche Einschätzung zur Nachverdichtung vor.

Die Eckdaten: Drei 3-Zimmer-Wohnungen (EG ca. 78 m², OG ca. 79 m², DG ca. 60 m², zusammen 217 m²), durchgehend vermietet, dazu zwei vermietete Garagen (100 €/Monat). Kaufpreis 699.000 €, das sind rund 3.221 € je m² Wohnfläche. Die Bestandsmiete beträgt 15.744 € pro Jahr, das entspricht einer Bruttomietrendite von 2,3 %.

Die niedrige Ausgangsrendite hat einen Grund: Zwei der drei Einheiten sind seit 2014 unter Marktniveau vermietet (4,20–4,56 €/m²). Bei Mietanpassung im Rahmen der mietrechtlichen Möglichkeiten, etwa bei Fluktuation, liegt das angestrebte Mietniveau bei rund 24.700 € pro Jahr, entsprechend 3,5 % Bruttorendite auf den heutigen Kaufpreis. Das ist ein Zielwert, keine Zusicherung.

Der Zustand: Seit 2006 wurde das Haus substanziell saniert. Neue Fenster (2006), Vollwärmeschutz und Balkonsanierung (2007/08), gedämmtes Dach (2007), Ölbrennwertheizung sowie erneuerte Bäder (2014). Der Sanierungsstau ist abgearbeitet, keine kurzfristigen Instandhaltungsrisiken erkennbar. Die zwei Garagen liefern zusätzlichen Ertrag ohne Verwaltungsaufwand.

Die Entwicklungsoption: Der rückwärtige Grundstücksteil ist die zweite Stellschraube. Nach erster baubehördlicher Einschätzung besteht dort Nachverdichtungspotenzial. Das ist kein Kaufkriterium, eröffnet aber Käufern mit Entwicklungsinteresse einen zweiten Horizont. Planung, Genehmigungsfähigkeit und Kosten sind vom Käufer eigenständig zu prüfen.

Besichtigungstermine
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