Bei der angebotenen Liegenschaft handelt es sich um eine etablierte, gemischt genutzte Gewerbeimmobilie in zentraler Lage von Offenbach-Bieber. Das Objekt verbindet einen langjährig etablierten Lebensmittel-Nahversorger als Ankermieter mit einem Ärztehaus sowie ergänzenden Dienstleistungs- und Gewerbenutzungen.
Die Immobilie ist seit Jahrzehnten am Standort etabliert und übernimmt eine wichtige Funktion für die Nahversorgung und medizinische Versorgung des Stadtteils. Sie ist Bestandteil eines gewachsenen Stadtteilzentrums, das die Grundversorgung von Bieber und teilweise auch der angrenzenden Siedlung Tempelsee sicherstellt.
Die Verbindung von Lebensmitteleinzelhandel, Gesundheitsversorgung und ergänzenden Dienstleistungen schafft eine ausgewogene Nutzungsmischung und unterstreicht die etablierte Versorgungsfunktion der Immobilie.
Flächen & Vermietung:
Die Immobilie verfügt über eine Gesamtmietfläche von 1.944,14 m² auf einem 2.395 m² großen Grundstück.
Aktuell sind 1.883,64 m² vermietet. Der ausgewiesene Leerstand umfasst eine Büroeinheit mit 55,10 m². Daraus ergibt sich ein Vermietungsstand von 96,9 %.
Die Flächen verteilen sich im Wesentlichen auf den Lebensmittel-Nahversorger mit 860 m², weitere Gewerbe- und Dienstleistungsflächen im Erdgeschoss, Arzt-, Praxis- und Büroflächen in den Obergeschossen sowie ergänzende Neben- und Lagerflächen im Kellergeschoss.
Der nächste vergleichbare Nahversorger befindet sich in einer Entfernung von 1,8 km. Damit verfügt der Lebensmittelmarkt über eine wichtige Versorgungsfunktion für das unmittelbare Wohnumfeld.
Insbesondere die Praxis- und Büroflächen verfügen über funktionale Grundrisse. Teilweise flexible Raumtrennungen ermöglichen eine bedarfsgerechte Nutzung und Anpassung einzelner Bereiche. Den Nutzungseinheiten sind zudem entsprechende Sanitärbereiche und teilweise Teeküchen zugeordnet.
Mieterstruktur:
Die Immobilie zeichnet sich durch eine diversifizierte Mieter- und Nutzungsstruktur aus.
Der Lebensmittel-Nahversorger bildet mit 860 m² Mietfläche den größten Einzelmieter und das wirtschaftliche Rückgrat des Objekts. Durch seine langjährige Präsenz am Standort trägt der Markt wesentlich zur Nahversorgungsfunktion und Kundenfrequenz der Immobilie bei.
Einen weiteren wesentlichen Bestandteil bilden die Arzt- und Praxisnutzungen in den Obergeschossen. Ergänzt wird das Angebot durch weitere Dienstleistungs- und Gewerbenutzungen.
Damit vereint die Immobilie insbesondere zwei zentrale Nutzungsbereiche an einem Standort: Nahversorgung und Gesundheitsversorgung. Die unterschiedlichen Nutzungen ergänzen sich funktional und sorgen für verschiedene Frequenzbringer innerhalb des Objekts.
Mieteinnahmen & Ertragspotenzial:
Die aktuelle Jahresnettomiete beträgt 214.688,76 EUR beziehungsweise 17.890,73 EUR monatlich.
* Nahversorger
* 1 Mieter
* Mietfläche: 860,00 m²
* Anteil Fläche: 44,24 %
* Jahresnettomiete: 120.720,00 EUR
* Anteil Miete: 56,23 %
* Ärztehaus / übrige Einheiten
* 10 vermietete Einheiten/Mieter
* Mietfläche inkl. Leerstand/Restfläche: 1.084,14 m²
* Anteil Fläche: 55,76 %
* Jahresnettomiete: 93.968,76 EUR
* Anteil Miete: 43,77 %
* Gesamt: 11 aktive Mietverhältnisse, 1.944,14 m², 214.688,76 EUR Jahresnettomiete.
Renditestarkes Investment:
2.400.000 EUR Kaufpreis | 214.689 EUR Jahresnettokaltmiete | Faktor 11,18 | 8,95 % Bruttoanfangsrendite | 96,9 % vermietet
Darüber hinaus ist beim Ankermieter perspektivisch eine Mietanpassung vorgesehen. Nach Angaben des Eigentümers liegt die aktuelle Miete des Lebensmittel-Nahversorgers unter dem Niveau vergleichbarer Standorte. Das daraus resultierende Mietsteigerungspotenzial ist in den aktuell ausgewiesenen Mieteinnahmen noch nicht berücksichtigt.
Damit verbindet die Immobilie bestehende laufende Mieterträge mit zusätzlichem Potenzial aus Neuvermietung und Mietanpassung.
Gebäudestruktur & Modernisierungen:
Die Immobilie wurde in solider Massivbauweise errichtet und verfügt über eine funktionale, dreigeschossige und voll unterkellerte Gebäudestruktur.
Die Konstruktion besteht unter anderem aus massiven Stahlbetondecken, tragenden Massivbauteilen und einer Stahlbetonstützenkonstruktion.
Die unterschiedlichen Nutzungsbereiche sind innerhalb des Gebäudes funktional organisiert. Der großflächige Lebensmitteleinzelhandel befindet sich im Erdgeschoss, während die Arzt-, Praxis- und Büroflächen überwiegend in den Obergeschossen untergebracht sind. Ergänzende Lager- und Nebenflächen befinden sich im Kellergeschoss.
Das Ärztehaus verfügt zudem über eine Aufzugsanlage, welche die Erschließung der Obergeschosse unterstützt.
In den vergangenen Jahren wurden verschiedene bauliche und technische Maßnahmen durchgeführt. Das Wertgutachten dokumentiert unter anderem:
* Aufzugsanlage: 1998
* Hauseingangstür und teilweise Kunststoff-Isolierverglasung: um 2000
* Sanierung beziehungsweise Erneuerung des Flachdachs: um 2015
* Einbau neuer Klimageräte im 1. und 2. Obergeschoss
* Erneuerung des Warmwasserspeichers
Die Immobilie verfügt damit über eine solide Gebäudestruktur und bereits erfolgte Modernisierungen in verschiedenen technischen und baulichen Bereichen.
Grundstück & Erschließung
Das 2.395 m² große Eckgrundstück verfügt über einen weitgehend regelmäßigen und funktionalen Zuschnitt. Es weist näherungsweise eine rechteckige Grundform mit einer Breite von rund 59 Metern und einer Tiefe von bis zu 45,5 Metern auf.
Das Grundstück ist im Wesentlichen eben und weist lediglich ein leichtes Gefälle von Norden nach Süden auf. Die Grundstückssituation ermöglicht dadurch in Teilbereichen eine natürliche Belichtung des Kellergeschosses, was die Nutzbarkeit der dort vorhandenen Flächen unterstützt.
Ein besonderer Vorteil liegt in der funktionalen Trennung der unterschiedlichen Verkehrsströme. Die kunden- und publikumsorientierte Erschließung erfolgt auf der Vorderseite, während Stellplatzverkehr, Warenanlieferung und Andienung des Lebensmittelmarktes separat über die rückwärtige Privatstraße erfolgen.
Der rückwärtige Grundstücksbereich bietet neben den Stellplätzen die für den laufenden Betrieb erforderlichen Andienungs-, Wende- und Rangierflächen. Das Wertgutachten beschreibt hier unter anderem Zufahrt, Wendeplatz, Andienung, Mülltonnenabstellplatz und Kfz-Außenstellplätze.
Für das Ärztehaus werden in den Objektunterlagen 19 Parkplätze im rückwärtigen Hofbereich ausgewiesen.
Neben der etablierten Bestandsnutzung bieten auch die planungsrechtlichen Rahmenbedingungen interessante langfristige Perspektiven. Das Grundstück befindet sich in einem als Kerngebiet (MK) ausgewiesenen Bereich. Festgesetzt sind drei Vollgeschosse, eine GRZ von 1,0 und eine GFZ von 2,0.
Die vorhandene Bebauung weist laut Wertgutachten eine GRZ von rund 0,6 und eine wertrelevante Geschossflächenzahl von rund 1,4 auf.
Die Immobilie befindet sich in einer gewachsenen und etablierten Stadtteillage von Offenbach-Bieber am Übergang zur Siedlung Tempelsee.
Das unmittelbare Umfeld ist durch eine Mischung aus Wohn-, Geschäfts- und Dienstleistungsnutzungen geprägt. Die Immobilie ist Bestandteil eines gewachsenen Stadtteilzentrums mit wichtiger Funktion für die lokale Versorgung.
Die ausgeprägte Wohnnutzung im unmittelbaren Umfeld schafft eine breite Nachfragebasis sowohl für den Lebensmittel-Nahversorger als auch für die medizinischen und weiteren Dienstleistungsangebote innerhalb des Objekts.
Offenbach am Main grenzt unmittelbar an Frankfurt und ist Teil der wirtschaftsstarken Metropolregion Frankfurt/Rhein-Main. Die Lage verbindet damit ein gewachsenes lokales Einzugsgebiet mit der Nähe zu einem der bedeutendsten Wirtschaftsstandorte Deutschlands.
Verkehrsanbindung
Die Immobilie verfügt über eine gute Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr sowie an das regionale und überregionale Straßennetz.
Eine Bushaltestelle befindet sich laut Wertgutachten in rund 150 Metern Entfernung. Die S-Bahn-Station Offenbach-Bieber ist rund 1,5 km entfernt.
Über die B 448 bestehen gute Verbindungen zur B 45 und zur A 3 und damit zum überregionalen Autobahnnetz der Rhein-Main-Region.
Der internationale Flughafen Frankfurt ist laut Wertgutachten bei normalem Verkehrsaufkommen in rund 30 Minuten erreichbar.
