Büro- und Geschäftshaus in Ottweiler | 579 m² Fläche mit Wohnentwicklungspotenzial

Büro- und Geschäftshaus in Ottweiler - Wohnentwicklung und gewerbliche Nutzungsperspektive Die mögliche Umnutzung der bestehenden Büroetagen zu sechs Wohneinheiten mit ergänzender Gewerbefläche bildet die zentrale Entwicklungsperspektive dieser Immobilie. Das vollständig leerstehende Büro- und Geschäftshaus verfügt über eine solide Gebäudesubstanz, funktionale Grundrissstrukturen und eine weitgehend erhaltbare technische Ausstattung. Neben der Wohnentwicklung bietet die bestehende Büronutzung eine alternative Vermietungsperspektive. OBJEKT- UND KAUFPREISDATEN Kaufpreis: 319.000 € Kaufpreis je m² Gesamtfläche: ca. 550 € Gesamtfläche: 579,49 m² Grundstücksfläche: 407 m² Baujahr: ca. 1930 Vermietungsstatus: vollständig leerstehend FLÄCHENAUFTEILUNG Erdgeschoss - ehemalige Physiotherapiepraxis: 80,40 m² 1. Obergeschoss - Bürofläche: 174,41 m² 2. Obergeschoss - Bürofläche: 169,41 m² 3. Obergeschoss - Bürofläche: 155,27 m² Ergänzend ist ein Dachgeschoss mit 40,20 m² vorhanden, das nicht in der regulären Mietfläche berücksichtigt wird. WOHNENTWICKLUNG UND ERTRAGSPOTENZIAL Die drei Obergeschosse bieten aufgrund ihrer vorhandenen Struktur grundsätzlich gute Voraussetzungen für die Entwicklung von insgesamt sechs Wohnungen mit jeweils etwa 70 bis 85 m². Die ehemals als Physiotherapiepraxis genutzte Fläche im Erdgeschoss kann nach entsprechender Sanierung weiterhin als eigenständige Laden-, Praxis- oder Büroeinheit vermietet werden. Aktuelle Mietpreisübersichten weisen für Wohnungen in Ottweiler ein durchschnittliches Mietniveau von ungefähr 8,00 €/m² aus. Für modernisierten Wohnraum mit erneuerten Badezimmern, zeitgemäßen Grundrissen und ansprechenden Oberflächen wird ein Mietansatz von 8,50 bis 9,00 €/m² zugrunde gelegt. MIETPOTENZIAL NACH UMNUTZUNG Wohnen - 499,09 m² Angenommene Miete: 8,50 bis 9,00 €/m² Jahresnettokaltmiete: ca. 50.907 bis 53.902 € Gewerbe - 80,40 m² Angenommene Miete: 6,25 €/m² Jahresnettokaltmiete: ca. 6.030 € GESAMTES JAHRESMIETPOTENZIAL: ca. 56.937 bis 59.932 € Die Kalkulation basiert auf einer weitgehenden Überführung der bisherigen Büroflächen in vermietbare Wohnfläche. Die Umsetzung setzt die baurechtliche Zulässigkeit der Nutzungsänderung sowie eine entsprechende Planung voraus. BESTANDSQUALITÄT UND TECHNISCHE AUSSTATTUNG Das um 1930 errichtete Gebäude verfügt über eine massive und insgesamt solide Bausubstanz. Die vorhandenen Büroflächen entsprechen überwiegend einem funktionalen Bürostandard der 2000er-Jahre. Wesentliche Ausstattungsmerkmale: Fenster: überwiegend zweifach verglast, ca. 2009 Heizung: Gaszentralheizung, Baujahr 2008 Klimaanlagen: in Teilen der Obergeschosse vorhanden Fassade: Sandstein und Putz, weitgehend erhaltbar Elektroinstallation: vorhandene Infrastruktur, abhängig vom Nutzungskonzept teilweise weiterverwendbar Innenausbau: funktionaler Bürostandard mit Modernisierungspotenzial Im Erdgeschoss besteht nach einem zurückliegenden Hochwasserschaden Sanierungsbedarf. Ein wesentlicher Entwicklungsvorteil liegt in der Möglichkeit, geeignete vorhandene Bauteile und Anlagen weiterzuverwenden. Insbesondere Fenster, Heizungsanlage, Teile der bestehenden Raumstruktur und die Fassade können in die weitere Planung einbezogen werden. Dadurch lässt sich der Modernisierungsschwerpunkt gezielt auf die zukünftige Nutzung und eine wirtschaftlich angemessene Ausstattungsqualität ausrichten. GEWERBLICHE NEUVERMIETUNG ALS ALTERNATIVE Die drei Obergeschosse wurden über viele Jahre gewerblich genutzt, zuletzt von einer Steuerberatungskanzlei. Die vorhandenen Raumaufteilungen eignen sich insbesondere für Büros, Kanzleien, Verwaltungs- und Dienstleistungsbetriebe sowie geeignete Praxisnutzungen. Eine zielgerichtete Aufwertung von Bodenbelägen, Wandoberflächen und einzelnen Ausstattungsdetails kann die bestehenden Büroflächen wieder marktgerecht positionieren. Nach entsprechender Aufbereitung der Obergeschosse sowie Sanierung des Erdgeschosses ergibt sich folgende beispielhafte Mietkalkulation: GEWERBLICHE SOLLMIETE Büroflächen - 499,09 m² Mietansatz: 5,00 €/m² Monatliche Nettokaltmiete: 2.495,45 € Gewerbeeinheit im Erdgeschoss - 80,40 m² Mietansatz: 6,25 €/m² Monatliche Nettokaltmiete: 502,50 € GESAMTE JAHRESNETTOKALTMIETE: 35.975,40 € Brutto-Sollrendite: 11,28 % Kaufpreisfaktor: 8,87 Zum Vergleich betrug die zuletzt tatsächlich erzielte Jahresnettokaltmiete 30.672 €. Dies entspricht beim aktuellen Angebotspreis einer rechnerischen Rendite von 9,62 % beziehungsweise einem Kaufpreisfaktor von 10,40. WERTSCHÖPFUNGSPERSPEKTIVE Die Immobilie vereint zwei wirtschaftlich unterschiedliche Nutzungsmöglichkeiten. Die gewerbliche Neuvermietung ermöglicht eine Fortführung der bisherigen Nutzungsstruktur mit gezielten Maßnahmen zur Verbesserung der Vermietbarkeit. Die Entwicklung zu einem Wohn- und Geschäftshaus eröffnet dagegen die Perspektive auf höhere nachhaltige Mieterträge und eine zusätzliche Steigerung des Immobilienwerts durch die Neuordnung und Aufwertung der vorhandenen Flächen. Nach abgeschlossener Entwicklung und Vermietung kommen sowohl eine langfristige Bestandshaltung als auch die Veräußerung des Gesamtobjekts in Betracht.