Saniert & Frei: Sep. Küche m. Fenster! Mühlburg | EBK | Fernwärme | 0% Prov. | Keller+Speicher

+++ TECHNISCH MODERNISIERTES RENDITEOBJEKT / WEG AUCH +++

Diese ca. 29 m² große 1-Zimmer-Wohnung im Hochparterre eines gepflegten Mehrfamilienhauses kombiniert eine außergewöhnlich solide Bausubstanz mit modernster Technik.

Während viele Immobilien in dieser Preisklasse oft versteckten Sanierungsstau oder unklare Heizungsthemen aufweisen, erwerben Sie hier ein Objekt, das technisch bereits vollständig in der Zukunft angekommen ist.

+++ MASSIVE BAUWEISE ALS WERTERHALT-GARANT +++
Das Gebäude aus dem Jahr 1970 wurde in einer Qualität errichtet, die man heute im Neubau aufgrund der Kosten kaum noch findet. Es handelt sich um einen echten MASSIVBAU:
--- AUSSENWÄNDE: Mit einer Stärke von 33 CM bieten sie nicht nur eine hervorragende Tragfähigkeit, sondern auch eine exzellente natürliche Wärme- und Schalldämmung.
--- SUBSTANZ: Im Keller- und Speicherbereich ist die massive KALKSANDSTEIN-BAUWEISE deutlich sichtbar. Das bedeutet für Sie: Trockenheit, Stabilität und Langlebigkeit. Kein Vergleich zu den oft mangelhaften Nachkriegsbauten der 50er und 60er Jahre, in denen Materialknappheit den Standard drückte.

+++ DIE TECHNISCHE MODERNISIERUNG 2019/2020 +++
Hier kaufen Sie keine Wohnung, die nur "weiß gestrichen" wurde. Die Modernisierung war radikal und umfasst kritische Gewerke. Um Ihnen maximale Sicherheit zu geben, liegen BILD-NACHWEISE DER ROHBAUPHASE vor, die die offenen Wände und die neu verlegten Leitungen dokumentieren.

--- WASSERLEITUNGEN: Austausch der Warm- und Kaltwasserleitungen innerhalb von Bad und Küche
--- ELEKTRIK: Die Elektrik wurde inklusive Leitungen, Schalter und Steckdosen erneuert. Ein neuer Sicherungskasten mit modernen FI-Schutzschaltern sorgt für Sicherheit.
--- DECKEN-KONSTRUKTION: Die komplette Wohnung wurde mit RIGIPS ABGEHÄNGT. Das glättet die Oberflächen perfekt und verbirgt die neue Elektrik.
--- BELEUCHTUNG: In die abgehängten Decken wurde ein durchdachtes LED-SPOT-KONZEPT integriert, das jeden Winkel der Wohnung modern und hell ausleuchtet.
--- FENSTER & ROLLLÄDEN: Einbau hochwertiger Isolierglasfenster. Die integrierten Rollläden bieten zusätzlichen Schutz vor Hitze, Kälte und Lärm.
--- INNENAUSBAU: Neue Innentüren in Weißlack inklusive neuer Zargen, hochwertiger Laminatboden in Holzoptik und großformatige Fliesen im Sanitärbereich.
--- HEIZKÖRPER: Auch die Heizkörper im Zimmer wurden gegen moderne, effiziente Modelle getauscht.

+++ DAS RAUMWUNDER: SEPARATE KÜCHE MIT FENSTER +++
Ein absolutes Alleinstellungsmerkmal! In 1-Zimmer-Wohnungen finden Sie meist nur dunkle Kochnischen oder Pantry-Küchen im Wohnraum. Hier haben Sie ein ECHTES ZIMMER:
--- BAULICHE TRENNUNG: Kochen und Wohnen/Schlafen sind strikt getrennt. Das bedeutet: Keine Gerüche in den Textilien und mehr Ruhe im Wohnbereich.
--- HOCHWERTIGE AUSSTATTUNG: Die HÄCKER-EINBAUKÜCHE. Sie verfügt über Markengeräte von BLAUPUNKT (Backofen, Kochfeld, Einbaumikrowelle) und eine BEKO-Waschmaschine. Sie müssen nur noch einen Einbaukühlschrank kaufen.
--- TECHNIK-HIGHLIGHT: Die Dunstabzugshaube arbeitet mit ECHTER ABLUFT nach außen - in Kombination mit dem großen Fenster ein unschlagbarer Vorteil für das Raumklima.
Keller, Fahrstuhl, Vollbad, Einbauküche, Laminat, Fliesen, Sonstiges (s. Text)

Bemerkungen:
+++ SOLIDE WEG & PROFESSIONELLE VERWALTUNG +++
Gepflegte Wohneigentümergemeinschaft (17 Einheiten): Das Objekt wird von einer langjährigen Verwaltung betreut. Die Eigentümerstruktur achtet konsequent auf den Werterhalt, was sich in den Beschlüssen und durchgeführten Modernisierungen widerspiegelt. Man sieht es am gepflegten Zustand des Treppenhauses und der Außenanlagen. Hier wird auf das gemeinsame Eigentum geachtet.

--- HAUSGELD-STRUKTUR: Das monatliche Hausgeld beträgt 217 € (Wirtschaftsplan 2027) und deckt die gestiegenen Energiekosten bereits realistisch ab.
--- TRANSPARENZ: Darin enthalten sind ca. 35 € Instandhaltungsrücklage. Auf den Mieter umlegbare Kosten: ca. 152 € Monat

+++ SOLIDE WEG-STRUKTUR & FINANZIELLE WEITSICHT +++
Die Wohnung ist Teil einer äußerst stabilen und vorausschauend handelnden Eigentümergemeinschaft. Die finanzielle Ausstattung des Objekts ist überdurchschnittlich:
. HOHE RÜCKLAGEN: Zum 31.12.2025 verfügte die WEG über eine Instandhaltungsrücklage von stolzen 94.263 €. Der anteilige Betrag für diese Wohneinheit (ca. 2.262 €) geht beim Kauf direkt auf den Erwerber über und bietet ein Sicherheitspolster.
. STRATEGISCHE INVESTITION: Um diesen Liquiditätspuffer für künftige Eventualitäten unangetastet zu lassen, hat die Gemeinschaft die aktuellen Modernisierungen (Elektro-Hauptverteilung & Balkoninstandsetzung Hofseite) gezielt über eine Sonderumlage finanziert.
. IHR EXKLUSIVER VORTEIL: Die anteilige beschlossene Sonderumlage 2026 von ca. 2.400 € für die Wohnung wird vom Verkäufer beglichen. Sie erwerben somit eine technisch aufgewertete Immobilie und profitieren gleichzeitig von der hohen, unberührten Gemeinschaftsrücklage im Hintergrund.
. MODERNISIERT: Durch die aktuell abgeschlossenen und bereits finanzierten Maßnahmen (Aufzug, Balkone Strassenseite, Fernwärme-Anschluss 2025, Elektro-Modernisierung 2026) ist das Objekt technisch hervorragend aufgestellt. Ein engagierter Beirat sorgt zudem für die kontinuierliche Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums.

+++ BEREITS DURCHGEFÜHRTE & BEZAHLTE MASSNAHMEN +++
--- 2008: Erneuerung der STEIGLEITUNGEN im Haus.
--- 2012: Umfassende Sanierung der Balkone auf der Strassenseite.
--- 2014: Energetische FASSADENDÄMMUNG und Installation einer neuen Feuertreppe.
--- 2021: Modernisierung der AUFZUGSANLAGE für ca. 45.000 €.
--- 2025: Anschluss an die FERNWÄRME inklusive HYDRAULISCHEM ABGLEICH der gesamten Heizanlage. Rückbau der alten Ölanlage beschlossen und beauftragt.
--- DIGITALISIERUNG: GLASFASERANSCHLUSS ist in der WEG bereits vorhanden. Beim Fernsehen haben Sie die freie Wahl - keine Bindung an teure Sammelverträge.


+++ LAGERLOGISTIK & KOMFORT +++
Vergessen Sie Platzprobleme. Zu dieser Wohnung gehört ein Maximum an Sondereigentum. Per Aufzug erreichbar:
--- EIGENER KELLERRAUM: Sicher, trocken und geräumig.
--- EIGENER SPEICHERRAUM: Ein separates Abteil direkt unter dem Dach. ---
--- WASSER-ABRECHNUNG: Die Wasserkosten werden gerecht und transparent nach PERSONEN umgelegt.

--- WARMWASSER-VORTEIL: Die Versorgung erfolgt dezentral über einen modernen STIEBEL ELTRON Boiler. Das bedeutet: Sie zahlen nur das, was Sie tatsächlich verbrauchen, direkt über Ihren Stromanbieter. Keine Verluste über lange Leitungswege und keine Streitigkeiten bei der Nebenkostenabrechnung!

+++ KOSTENVORTEIL: KEINE LEGIONELLEN-PRÜFPFLICHT +++
Ein riesiger Vorteil für Vermieter und Selbstnutzer: Da das Warmwasser dezentral über ein modernes Stiebel Eltron System erzeugt wird, entfallen die kostspieligen und regelmäßigen Legionellenprüfungen, die bei zentralen Großanlagen gesetzlich vorgeschrieben sind.