Kernsanierte 3-Zimmer-Wohnung mit eigenem ca. 80 m² Garten, Fußbodenheizung und Einbauküche – provisionsfrei

Zum Verkauf steht eine hochwertig sanierte 3-Zimmer-Wohnung in Nürnberg-Werderau. Die Wohnung befindet sich im 1. Obergeschoss eines Wohnhauses aus dem Jahr 1936 und überzeugt durch moderne Ausstattung, eine praktische Raumaufteilung und einen außergewöhnlich schönen eigenen Gartenanteil.

Der Verkauf erfolgt von privat und ohne Makler. Für Käufer fällt somit keine Maklerprovision an.

Die Wohnung bietet ca. 71 m² Wohnfläche mit Wohnzimmer, Schlafzimmer, Kinder-/Arbeitszimmer, separater Küche, Bad, Flur und kleinem Balkon. Sie eignet sich ideal für Eigennutzer, Paare, kleine Familien oder Kapitalanleger.

Die Wohnung wurde 2020 kernsaniert. Dabei wurden unter anderem der Fußboden komplett neu aufgebaut, Stromleitungen und Stromkasten erneuert, neue Fenster eingebaut sowie elektrische Rollläden an allen Fenstern installiert. Zusätzlich wurde die gesamte Wohnung mit einer Innendämmung ausgestattet.

In den Wohnräumen ist hochwertiges Parkett verlegt, Küche und Bad sind mit hochwertigen Fliesen ausgestattet. Die gesamte Wohnung verfügt über Fußbodenheizung. Beheizung und Warmwasseraufbereitung erfolgen über eine eigene Gastherme im Keller.

Das Badezimmer wurde 2023 vollständig modernisiert, inklusive neuer Leitungen. Die moderne Einbauküche aus dem Jahr 2025 ist im Kaufpreis enthalten. Der ursprüngliche Anschaffungspreis lag bei ca. 10.000 €.

Ein besonderes Highlight ist der ca. 80 m² große eigene Gartenanteil als Sondereigentum. Der Garten wurde 2022 komplett neu gestaltet und bietet einen sehr schönen privaten Außenbereich. Dazu gehören zwei Terrassen mit jeweils ca. 12 m²: eine Betonplattenterrasse als Grill- und Sitzbereich, auf der bei Bedarf auch ein kleiner Pool Platz findet, sowie eine zusätzliche Holzterrasse als Lounge- oder Rückzugsbereich.

Außerdem wurden zwei Hochbeete angelegt. Ein ca. 10 Jahre alter Kirschbaum gehört ebenfalls dazu und trägt jährlich ca. 2–4 kg Süßkirschen. Zusätzlich verfügt die Wohnung über einen kleinen Balkon mit ca. 2 m².

Zur Wohnung gehören ein großer Kellerraum mit ca. 20 m² sowie ein zusätzlicher Dachspeicher mit ca. 6–7 m². Damit steht viel zusätzlicher Stauraum zur Verfügung.

Das Wohnhaus umfasst insgesamt 16 Parteien, pro Hauseingang jedoch nur 4 Wohnungen. Dadurch entsteht ein ruhiges und überschaubares Wohngefühl.

Das monatliche Hausgeld beträgt ca. 355 €. Davon sind nach aktueller Angabe ca. 1.610 € jährlich umlagefähig. Auf die Wohnung entfallen aktuell bereits über 10.000 € Rücklagenanteil.

Die Wohnung befindet sich in der Volckamerstraße in Nürnberg-Werderau. Die Lage bietet ruhiges Wohnen mit guter Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr. Einkaufsmöglichkeiten, Restaurants und Haltestellen befinden sich in gut erreichbarer Nähe. Ein eigener Stellplatz gehört nicht zur Wohnung; Parkmöglichkeiten an der Straße sind nach bisheriger Erfahrung unkompliziert vorhanden.

Ein Energieausweis liegt aktuell noch nicht vor und wird vorbereitet. Die bisherigen Verbrauchswerte können bei Interesse anhand der Abrechnungen nachvollzogen werden.

**Eckdaten:**

* Kaufpreis: 320.000 € inkl. Einbauküche

* provisionsfrei / Verkauf von privat

* ca. 71 m² Wohnfläche

* 3 Zimme

* 1. Obergeschoss

* Baujahr 1936

* Kernsanierung 2020

* Bad modernisiert 2023

* Küche aus 2025

* Fußbodenheizung

* eigene Gastherme

* ca. 80 m² Gartenanteil als Sondereigentum

* zwei Terrassen je ca. 12 m²

* Balkon ca. 2 m²

* Keller ca. 20 m²

* Dachspeicher ca. 6–7 m²

* Hausgeld ca. 355 € monatlich

* Rücklagenanteil über 10.000 €

* Übergabe voraussichtlich im 4. Quartal 2026

Besichtigungen sind nach Absprache möglich. Bitte senden Sie bei Interesse eine kurze Nachricht mit einigen Informationen zu Ihrer Person und Ihrem Kaufinteresse.

k.A.