Was können Vermieter gegen Messi-Wohnungen unternehmen?

Messies sind ein großes Ärgernis für jeden Vermieter. Verwahrloste und zugemüllte Wohnungen kosten Vermieter Zeit, Nerven und eine Menge Geld. Dieser Ratgeber erklärt, was Wohnungseigentümer gegen Messies in Mietwohnungen tun können.

Bildquelle: Von Maschinenjunge - Eigenes Werk, CC BY-SA 3.0, https://commons.wikimedia.org/w/index.php?curid=3643320

Was sind Messies und wie können sich Vermieter vor ihnen schützen?

Rund zwei Millionen Menschen in Deutschland leiden unter einem Messie-Syndrom. Dabei handelt es sich um eine Wertbeimessungsstörung. Betroffene häufen alle Arten von Objekten an, da sie sich von nichts trennen können. Das kann Gegenstände des täglichen Bedarfs oder auch Tiere umfassen. Eine noch intensivere Form des Messie-Syndroms ist das Vermüllungssyndrom, bei dem Erkrankte Müll nicht entsorgen und auch diesen aufbewahren. Folglich wird die Wohnung unbewohnbar, da sie zugemüllt und verdreckt ist.

Zwar ist es nahezu unmöglich, ein Messie-Syndrom anhand der äußerlichen Erscheinung einer Person zu erkennen, dennoch kann man als Vermieter präventiv aktiv werden. Mit folgenden Maßnahmen können sich Hausherren vor Messies oder Mietnomaden schützen:

• Wohnungseigentümer können eine Vorvermieterbescheinigung oder Mietschuldenfreiheitsbescheinigung verlangen.
• Vermieter sollten mit kompetenten und erfahrenen Maklern zusammenarbeiten, die sich einen persönlichen Eindruck vom potentiellen Mieter durch entsprechende Fragen und die Vorlage mehrerer Unterlagen, wie zum Beispiel Einkommensnachweis oder Bonitätsprüfung, verschaffen.
• Der Mietvertrag sollte nicht ohne eine Ausfallbürgschaft unterschrieben werden.

So gehen Vermieter gegen Messies vor

Besteht der Verdacht, dass ein Messi in einer Mietwohnung lebt und diese verwahrlosen lässt, müssen sich Vermieter Schritte überlegen, was sie dagegen unternehmen. Eine fristlose Kündigung kann nicht zulässig sein, weil ein Messie als Mieter gewisse Freiheiten und Rechte genießt, die einen individuellen Lebensstil ermöglichen. In dem Moment, wo andere Mieter beeinträchtigt werden, etwa durch den Geruch von verdorbenen Lebensmitteln sowie Tierkot oder ein Schädlingsbefall vorliegt, muss der Vermieter das Problem angehen.

Wohnungsbegehung ankündigen

Nach vorheriger Ankündigung bei begründetem Verdacht darf ein Vermieter auf eine Wohnungsbegehung bestehen. Hier geht es für Wohnungseigentümer darum, sich einen Überblick zu verschaffen und in ein Gespräch mit dem Messie-Mieter zu kommen. Es ist empfehlenswert, zunächst auf die Missstände in der Wohnung hinzuweisen und den Mieter freundlich um die Beseitigung von Müll und Dreck zu bitten. Vermieter können einem Messie Hilfe anbieten, indem sie zum Beispiel auf öffentliche Beratungsangebote, therapeutische Behandlungen oder Haushaltshilfen hinweisen.

Abmahnung

Die nächste Eskalationsstufe ist eine schriftliche Abmahnung. Bleibt ein Gespräch mit dem Messie-Mieter erfolglos, sollten Vermieter schriftlich abgemahnt werden. Dazu fordert der Wohnungsbesitzer den Mieter mit dem Setzen einer Frist zur Unterlassung beziehungsweise zur Beseitigung des Unrats oder von Schäden auf. Auf diese Weise wird dem Messie-Mieter klar gemacht, dass vertragswidrig gehandelt wurde.

Kündigung und Räumungsklage

Reagiert ein Messie auf die Abmahnung nicht und ändert nichts an der Mietsache, darf ein Hausherr dem Messie-Mieter fristlos kündigen. Wenn der Kündigung seitens des Mieters nicht widersprochen wird und dieser nicht innerhalb einer Frist, die in der Regel 14 Tage beträgt, auszieht, muss ein Vermieter den Rechtsweg bestreiten. Wichtig ist es, bei einer fristlosen Kündigung richtig vorzugehen (https://ratgeber.immowelt.de/a/messie-in-der-mietwohnung-so-sollten-vermieter-handeln.htm) und im Falle eines Rechtsstreits die Beschwerden anderer Mieter schriftlich festzuhalten.

Eine Räumungsklage, die beim zuständigen Amtsgericht einzureichen ist, kann durch Nachweise, wie Beschwerdebriefe oder Abmahn- und Kündigungsschreiben, unterstützt werden. Hilfreich sind auch Fotos von Müllbergen oder durch den Messie-Mieter entstandene Schäden der Bausubstanz.

Was zu tun ist, wenn ein Messie nicht gekündigt werden kann

Die rechtlichen Voraussetzungen für eine Kündigung sind die Gefährdung der Bausubstanz oder die Beeinträchtigung von anderen Mietern, die sich durch den Messie gestört fühlen. Sind diese Bedingungen oder ein Ausbleiben der Mietzahlungen nicht gegeben, darf ein Vermieter dem Messie nicht kündigen. Die einzige Möglichkeit in einem solchen Szenario ist die Kontaktaufnahme mit einem Betreuungsgericht, das einen Betreuer für den Mieter bereitstellen kann, der ebenfalls Ansprechpartner für Vermieter ist. Dazu muss dem Gericht der Sachverhalt detailliert beschrieben und auf die Dringlichkeit hingewiesen werden.

Wohnung entrümpeln

Die Wohnung darf erst dann zwangsgeräumt werden, wenn ein rechtskräftiges Urteil vom Amtsgericht vorliegt. Auch das Türschloss darf zuvor nicht ausgetauscht werden. Nicht selten sind Messie-Mieter im Zahlungsverzug. Ausstehende Mietzahlungen können zusammen mit einer Räumungsklage angestrebt werden. Vermieter können nach § 283a Zivilprozessordnung zum Beispiel eine Bürgschaft für die Miete anfordern, um eine nachträgliche Zahlungssicherheit zu haben.

Bei der Entrümpelung der Messie-Wohnung können spezialisierte Firmen zum Einsatz kommen, die sich mit den notwendigen Hygienevorschriften auskennen und mit entsprechender Ausrüstung die Wohnung in den ursprünglichen Zustand zurückversetzen. Entrümpelungsfirmen entsorgen unterschiedliche Müllarten umweltgerecht. Im Falle von Tierhortung durch den Messie werden biologische oder chemische Stoffe eingesetzt, welche die Wohnräume wieder begehbar machen und üble Gerüche beseitigen.

Die Kosten für eine Räumung und Säuberung sind grundsätzlich vom Mieter zu tragen. Ist der Messie nicht in der Lage, diesen finanziellen Verpflichtungen nachzukommen, bleibt der Vermieter auf den Kosten sitzen, sofern keine Vermieter-Rechtsschutzversicherung abgeschlossen wurde. Da diese oft sehr teuer ist, hat nicht jeder Vermieter eine solche.

Vor Abschluss des Mietvertrags können bestimmte Maßnahmen, wie die Prüfung verschiedener persönlicher Dokumente, verhindern, sich einen Messie ins Haus zu holen. Bei Verdacht auf Verletzung von Vertragspflichten durch den Messie-Mieter sollten Wohnungsbesitzer zunächst ein persönliches Gespräch aufsuchen. Ist dieses nicht erfolgversprechend, muss dem Mieter eine Abmahnung zugestellt werden, die ihn innerhalb einer bestimmten Frist dazu auffordert, die Missstände in der Wohnung zu beseitigen. Ignoriert der Mieter die Abmahnung, kann eine fristlose Kündigung erfolgen. Für einen potentiellen Rechtsstreit und eine Räumungsklage sollten Beweise der vertragswidrigen Verhaltensweise des Mieters durch den Vermieter gesammelt werden.