Wie berechnet man den Wert der eigenen Immobilie?

Worin liegt der Unterschied zwischen einem Ertragswertgutachten und einem Sachwertgutachten. Welche dieser Berechnungen kommt für Ihre Immobilie zur Anwendung und entscheidet am Ende über die positive oder negative Kaufentscheidung.

1. Die Lage der Immobilie

Der wichtigste Punkt für den Wert Ihrer Immobilie, ist die Lage, die Lage und nochmals die Lage. Der Bodenrichtpreis (zu erfragen beim Katasteramt) kann ebenfalls nicht immer als komplette Grundlage gewertet werden. Da eine ruhige Ortsrandlage mit unverbaubarem Blick eher gesucht wird als die Immobilie im Stadtzentrum in unmittelbarer Nähe zu einer stark befahrenen Bundesstrasse oder sonstigen Geräuschkulissen. Des weiteren kann auch nicht immer die komplette Grundstücksgröße mit dem Bodenrichtpreis multipliziert werden. Grundstücksgrößen über 800 qm sollten dann eventuell teilbar sein, so das man noch ein Baugrundstück separat anbietet oder man kann den Teil der über 800 qm liegt als Gartenland berechnen. Diese Grundstücksgrößen sind meist ein gewisser Luxus, aber nur selten erzielen Sie den vollen Preis.

2. Sachwertverfahren und Ertragswertverfahren

Der Wert einer Immobilie, auch synonym mit dem Begriff "Verkehrswert" bezeichnet, unterscheidet sich durch das "Sachwertverfahren" für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen, sowie das "Ertragswertverfahren" für Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien.

3. Sachwertverfahren (gilt i.d.R. für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen)

Beim Sachwertverfahren wird der umbaute Raum für die Berechnung zu Grunde gelegt.
Da bei den meisten Objekten die Kubikmeterberechnung nicht vorliegt, kann die Berechnung anhand der Wohnfläche erfolgen. Die Herstellungskosten pro Quadratmeter Wohnfläche liegen je nach Ausstattung zwischen 1.200,- bis 1650,- € und zwischen 600,- bis 750,- € für Keller und sonstige Nutzflächen. Von der errechneten Summe des Gebäudewertes wird dann prozentual das Alter der Immobilie abgezogen.
Zur Sachwertberechnung gehört der Grundstückswert + Baunebenkosten + Erschließungskosten + Außenanlage + Gebäudewert. Bei Eigentumswohnungen rechnet man i.d.R. mit den ca. qm Preisen der Neubauprojekte in ungefähr gleicher Lage, abzgl. dem Alter der Immobilie in %.
Wichtig!!! Beachten Sie immer die Preise der Mitbewerber.
Das soll heißen, wenn eine Baufirma eine identische Immobilie für z.B. 200.000,- € neu anbietet, dann werden Sie es schwer haben, eine 30 Jahre alte Gebrauchtimmobilie für den gleichen Preis an den Mann zu bringen.

4. Ertragswertverfahren (gilt i.d.R. für Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien)

Als Faustregel gilt: Der angemessene Kaufpreis einer Immobilie ergibt sich grob geschätzt aus den Mieteinnahmen.
In einer Metropole beträgt er mitunter bis zum 20fachen der Jahreskaltmiete, in ländlichen Regionen oder Mittelstädten hingegen nur die 10- bis 14fache Jahresmiete. Eventuell anfallende, nicht auf die Mieter umlegbare Instandhaltungs- und Verwalterkosten sind zuvor abzuziehen, die so berechnete Nettomietrendite sollte mehr als fünf Prozent betragen.

5. Hier können Sie den Verkehrswert berechnen lassen:
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