Essen-Altendorf | Nach WEG aufgeteiltes Mehrfamilienhaus mit Modernisierungsbedarf

• Gepflegt

Das Mehrfamilienhaus eignet sich für Kapitalanleger, die ein klassisches Bestandsobjekt mit laufenden Einnahmen suchen und bereit sind, einzelne Themen technisch und wohnungsbezogen sukzessive anzugehen. Es handelt sich weder um einen sanierten Neubestand noch um ein Sanierungsobjekt, sondern um einen vermieteten Bestand mit konkret benennbaren Maßnahmen.

Gebäude & Bestand
Das Gebäude wurde ca. 1952 in massiver Bauweise errichtet und ist vollständig unterkellert. Insgesamt umfasst das Haus neun Wohneinheiten mit einer vermietbaren Wohnfläche von rund 395 m². Die Wohnungen verfügen über funktionale, überwiegend gleichartige Grundrisse mit zwei Zimmern.

Die Frontfassade befindet sich in einem ordentlichen Zustand. An der Rückfassade besteht Modernisierungsbedarf, der perspektivisch berücksichtigt werden sollte. Die technische Grundsubstanz ist funktional, jedoch überwiegend älteren Baujahrs.

Heizung & Technik
Die Beheizung erfolgt über eine zentrale Gasheizung aus den 1980er Jahren. Ein Austausch der Heizungsanlage ist kurzfristig einzuplanen. Leitungen und Elektroinstallationen stammen größtenteils aus älteren Baujahren, sind aktuell nutzbar, stellen jedoch keinen modernisierten Standard dar.

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Mietaufstellung

WOHNUNG 01
Erdgeschoss links
Vermietbare Fläche: ca. 37,00 m²
Kaltmiete pro Monat: 370,00 €
Kaltmiete pro m²: 10,00 €/m²
Status: vermietet

WOHNUNG 02
Erdgeschoss rechts
Vermietbare Fläche: ca. 37,00 m²
Kaltmiete pro Monat: 0,00 €
Kaltmiete pro m²: 0,00 €/m²
Status: leerstehend, renovierungsbedürftig
Sollmiete nach Renovierung: ca. 370,00 € (10,00 €/m²)

WOHNUNG 03
1. Obergeschoss links
Vermietbare Fläche: ca. 37,00 m²
Kaltmiete pro Monat: 390,00 €
Kaltmiete pro m²: 10,54 €/m²
Status: vermietet

WOHNUNG 04
1. Obergeschoss rechts
Vermietbare Fläche: ca. 50,00 m²
Kaltmiete pro Monat: 425,00 €
Kaltmiete pro m²: 8,50 €/m²
Status: vermietet

WOHNUNG 05
2. Obergeschoss links
Vermietbare Fläche: ca. 38,00 m²
Kaltmiete pro Monat: 360,00 €
Kaltmiete pro m²: 9,47 €/m²
Status: vermietet

WOHNUNG 06
2. Obergeschoss rechts
Vermietbare Fläche: ca. 51,00 m²
Kaltmiete pro Monat: 450,00 €
Kaltmiete pro m²: 8,82 €/m²
Status: vermietet

WOHNUNG 07
3. Obergeschoss links
Vermietbare Fläche: ca. 38,00 m²
Kaltmiete pro Monat: 374,45 €
Kaltmiete pro m²: 9,85 €/m²
Status: vermietet

WOHNUNG 08
3. Obergeschoss rechts
Vermietbare Fläche: ca. 51,00 m²
Kaltmiete pro Monat: 439,20 €
Kaltmiete pro m²: 8,61 €/m²
Status: vermietet

WOHNUNG 09
Dachgeschoss
Vermietbare Fläche: ca. 56,00 m²
Kaltmiete pro Monat: 403,20 €
Kaltmiete pro m²: 7,20 €/m²
Status: vermietet

Zusammenfassung
Gesamtwohnfläche: ca. 395,00 m²
Nettokaltmiete pro Monat (IST): 3.211,85 €
Nettokaltmiete pro Jahr (IST): 38.542,20 €
Nettokaltmiete pro Monat (SOLL): ca. 3.581,85 €
Nettokaltmiete pro Jahr (SOLL): ca. 42.982,20 €
Durchschnittliche Nettokaltmiete (IST): ca. 8,13 €/m²
Vermietungsstand: 8 von 9 Einheiten vermietet

Strategische Optionen
Das Objekt ist bereits nach WEG aufgeteilt. Damit besteht neben der klassischen Bestandshaltung auch die Möglichkeit, einzelne Wohnungen perspektivisch separat zu veräußern.
Der Leerstand ist klar lokalisiert, der Renovierungsumfang absehbar. Auch die technischen Themen sind nicht flächig, sondern konkret benennbar. Dies erlaubt eine schrittweise Herangehensweise ohne unmittelbaren Gesamteingriff.
Makrolage
Essen ist eine Großstadt in Nordrhein-Westfalen mit rund 580.000 Einwohnern und Teil der Metropolregion Rhein-Ruhr, einem der größten Ballungsräume Europas mit über zehn Millionen Einwohnern. Die Stadt verfügt über eine breit diversifizierte Wirtschaftsstruktur mit Schwerpunkten in Dienstleistung, Industrie, Gesundheit und Bildung. Die Universität Duisburg-Essen, mehrere Kliniken sowie zahlreiche mittelständische und größere Arbeitgeber sorgen für eine stabile Beschäftigungsbasis. Der Wohnungsmarkt ist durch einen hohen Mieteranteil geprägt, wodurch insbesondere Bestandswohnungen einen wesentlichen Teil der Wohnraumversorgung übernehmen. Für Kapitalanleger ergibt sich daraus ein belastbares Marktumfeld mit kontinuierlicher Grundnachfrage nach Mietwohnungen.

Mikrolage
Der Stadtteil Altendorf liegt westlich der Essener Innenstadt und zählt rund 18.000 Einwohner. Er gehört zu den dicht besiedelten, innenstadtnahen Wohnlagen mit überwiegend mehrgeschossiger Wohnbebauung. Der Stadtteil ist funktional geprägt und richtet sich vor allem an Einzelpersonen, Paare und kleinere Haushalte, die stadtnahen und bezahlbaren Wohnraum nachfragen. Diese Zielgruppe sorgt für eine stetige Nachfrage und regelmäßige Fluktuation im Mietbestand.
Altendorf verfügt über eine gewachsene Infrastruktur mit Einkaufsmöglichkeiten des täglichen Bedarfs, Schulen, Kindergärten und medizinischer Versorgung im näheren Umfeld. Die Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr ermöglicht eine schnelle Erreichbarkeit der Essener Innenstadt sowie angrenzender Stadtteile. Auch über den Individualverkehr ist der Standort gut in das regionale Verkehrsnetz eingebunden.

Der Stadtteil ist kein auf Aufwertung oder Imageeffekte ausgerichteter Standort, sondern ein klassischer Wohnstandort mit dauerhaftem Nutzungsbedarf. Für die Bestandshaltung bedeutet dies eine verlässliche Vermietbarkeit kleiner und mittlerer Wohnungen auf Basis realer Nachfrage, nicht spekulativer Annahmen.