**Reihenendhaus mit Split-Level-Architektur, Terrasse, Garten und Garage in begehrter Lage**

Manche Immobilien überzeugen nicht auf den ersten Blick durch Größe oder Ausstattung, sondern durch ihre Architektur und ihre besondere Raumwirkung. Dieses Reihenendhaus mit eigenständigem Hauscharakter gehört dazu. Die versetzten Ebenen der Split-Level-Bauweise schaffen eine offene Wohnstruktur, verbinden die einzelnen Bereiche auf harmonische Weise miteinander und eröffnen immer wieder neue Blickbeziehungen. So entsteht ein Wohngefühl, das Offenheit und Geborgenheit auf besondere Weise miteinander verbindet. Das Objekt präsentiert sich nach außen wie ein klassisches Reihenendhaus. Der separate Hauseingang, die unmittelbar am Haus gelegene Garage sowie die ausschließlich dieser Einheit zugeordneten Gartenflächen vermitteln ein eigenständiges Wohngefühl. Rechtlich handelt es sich um Wohnungseigentum gemäß Teilungserklärung nach § 8 WEG. Wohnfläche: ca. 125 m² gemäß vorliegenden Bauunterlagen und ergänzender Flächenaufstellung. Die im Jahr 1988 errichtete Immobilie umfasst ca. 125 m² Wohnfläche, verteilt auf mehrere Ebenen. Der dieser Einheit zugeordnete Sondernutzungsbereich umfasst ca. 236 m² des insgesamt 631 m² großen Grundstücks. Die durchdachte Raumaufteilung verbindet offene Wohnbereiche mit angenehmen Rückzugsmöglichkeiten und eignet sich gleichermaßen für Paare und Familien. Bereits die Diele vermittelt einen ersten Eindruck der besonderen Architektur. Das Gäste-WC mit Fenster befindet sich unmittelbar im Eingangsbereich. Wenige Schritte weiter öffnet sich der Essbereich und gibt den Blick über die Galerie in den darunterliegenden Wohnbereich frei. Genau dieses Zusammenspiel der Ebenen verleiht der Split-Level-Bauweise ihren besonderen Charakter und macht die Raumgestaltung auf angenehme Weise erlebbar. Direkt an den Essbereich schließt die Küche mit einer gepflegten Einbauküche in heller Buche-Optik an. Die vorhandenen Elektrogeräte namhafter Hersteller fügen sich harmonisch in das Gesamtbild ein und bieten alles, was im Alltag benötigt wird. Durch ihre offene Gestaltung bleibt die Verbindung zum Essbereich erhalten und unterstreicht das kommunikative Wohnkonzept. Die offene Massivholztreppe bildet das verbindende Element der Architektur und begleitet den Weg durch sämtliche Wohnebenen. Bereits nach wenigen Stufen öffnet sich der Wohnbereich. Galerie, Luftraum und große Fensterflächen verleihen diesem Raum eine angenehme Weite und schaffen zugleich eine enge Verbindung zum Garten. Die maßgefertigte Einbaubibliothek fügt sich harmonisch in die Architektur ein und bietet praktischen Stauraum. Fußbodenheizung und Kaminofen ergänzen den Wohnkomfort und sorgen zu jeder Jahreszeit für eine behagliche Atmosphäre. Nahezu fließend geht der Wohnbereich in die rund 39 m² große Terrasse über. Sie erweitert den Lebensmittelpunkt nach draußen und schafft gemeinsam mit der elektrischen Markise einen geschützten Platz für entspannte Stunden im Freien. Der mehrstufig angelegte Garten fügt sich harmonisch in das Grundstück ein. Rasenflächen, Sträucher und Beete wechseln sich ab und schaffen unterschiedliche Bereiche zum Entspannen, Spielen oder Gärtnern. Mit den Jahreszeiten verändert sich sein Erscheinungsbild und verleiht dem Außenbereich immer wieder einen eigenen Charakter. Eine feuerverzinkte Außentreppe verbindet den Garten direkt mit der Garage und erleichtert den Alltag - sei es mit Fahrrädern, Gartengeräten oder Einkäufen. Unterhalb der Garage steht zusätzlicher Stauraum für Werkzeuge, Gartenmöbel oder weitere Utensilien zur Verfügung. Ein Außenwasseranschluss ergänzt die praktische Ausstattung. Auch im Gartengeschoss setzt sich die durchdachte Planung fort. Hier befinden sich der Hauswirtschaftsraum mit Waschmaschinen- und Trockneranschluss sowie Waschbecken, ein Vorratsraum und der Heizungsraum mit der Buderus-Gasbrennwertheizung aus dem Jahr 2006. Von dieser Ebene besteht ebenfalls ein direkter Zugang in den Garten. Die Treppe führt weiter in das Obergeschoss. Hier befinden sich das Elternschlafzimmer mit praktischem Einbauschrank sowie der Balkon mit elektrischer Markise. Von hier eröffnet sich ein weiter Blick über Gernsbach bis in die umliegenden Wälder und nach Loffenau. Wenige Stufen höher schließen sich das zweite Schlafzimmer sowie das Tageslichtbad an. Das Schlafzimmer mit sichtbarer Holzdecke und den charakteristischen Dachschrägen eignet sich gleichermaßen als Kinder-, Gäste- oder Arbeitszimmer. Das Tageslichtbad verfügt über einen Doppelwaschtisch mit Spiegelschrank, eine Badewanne, eine separate Dusche sowie ein Geberit AquaClean Dusch-WC mit Fernbedienung. Das Fenster sorgt für Tageslicht und eine natürliche Belüftung. Den Abschluss bildet die oberste Wohnebene. Das dort gelegene Schlafzimmer mit sichtbarer Holzdecke und großzügigen Fensterflächen eröffnet einen schönen Ausblick über Gernsbach und die umliegende Landschaft. Ob als Schlafzimmer, Homeoffice oder Gästezimmer - dieser Raum lässt sich flexibel an unterschiedliche Lebenssituationen anpassen. Die Split-Level-Architektur, die harmonisch miteinander verbundenen Ebenen sowie das Zusammenspiel aus Wohnraum, Terrasse, Balkon und Garten verleihen dieser Immobilie ihren unverwechselbaren Charakter. Sie vereint das Wohngefühl eines Reihenendhauses mit den Vorteilen einer überschaubaren Wohnungseigentümergemeinschaft und bietet ein Zuhause für Menschen, die Wert auf Individualität, Großzügigkeit und naturnahes Wohnen legen.

Sonstiges
Es liegt ein Energieverbrauchsausweis vor. Dieser ist gültig bis 30.7.2036. Endenergieverbrauch beträgt 110.32 kwh/(m²*a). Wesentlicher Energieträger der Heizung ist Gas. Das Baujahr des Objekts lt. Energieausweis ist 1988. Die Energieeffizienzklasse ist D. RECHTLICHE HINWEISE ZUM OBJEKT Das angebotene Objekt präsentiert sich als Reihenendhaus mit eigenständigem Hauscharakter. Die rechtliche Aufteilung erfolgte nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) durch Teilungserklärung gemäß § 8 WEG. Der dieser Einheit zugeordnete Sondernutzungsbereich umfasst die in der Teilungserklärung ausgewiesenen Gartenflächen. Die genaue Lage und Abgrenzung ergeben sich aus der Teilungserklärung und dem zugehörigen zeichnerischen Teil. Der separate Hauseingang, die unmittelbar am Haus gelegene Garage mit direktem Zugang zum Garten sowie die ausschließlich dieser Einheit zugeordneten Außenflächen vermitteln ein Wohngefühl, das sich deutlich von einer klassischen Eigentumswohnung unterscheidet und den Charakter eines Reihenendhauses unterstreicht. Die Wohnflächenangabe basiert auf den vorliegenden Bauunterlagen sowie einer ergänzenden Flächenaufstellung. Eine aktuelle Neuvermessung liegt nicht vor. HAFTUNGSAUSSCHLUSS | WICHTIGE HINWEISE Dieses Exposé dient ausschließlich der unverbindlichen Vorabinformation und stellt weder ein verbindliches Vertragsangebot noch eine Beschaffenheitsvereinbarung oder Beschaffenheitsgarantie im rechtlichen Sinne dar. Sämtliche Angaben, Darstellungen, Berechnungen, Grundrisse, Flächen-, Maß-, Ausstattungs- und Preisangaben beruhen auf Informationen, Unterlagen und Auskünften, die Immoscal Immobilien vom Eigentümer bzw. von Dritten erhalten hat. Eine Gewähr für die Vollständigkeit, Richtigkeit, Aktualität oder Genauigkeit der von Dritten übernommenen Angaben wird nicht übernommen. Die Haftung des Maklers für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit sowie in gesetzlich zwingenden Haftungsfällen bleibt unberührt. Irrtümer, Änderungen und Zwischenverkauf bleiben ausdrücklich vorbehalten. BILDDARSTELLUNGEN | KI | VIRTUELLE WOHNINSPIRATION Die in diesem Exposé verwendeten Fotografien können zur Optimierung der Darstellung digital oder KI-gestützt nachbearbeitet worden sein. Dies kann insbesondere Anpassungen von Helligkeit, Belichtung, Kontrast, Perspektive oder Bildausschnitt umfassen. Soweit einzelne Abbildungen digital oder KI-gestützt bearbeitete bzw. erzeugte Visualisierungen, virtuelle Möblierungen oder Wohn- und Gestaltungsvorschläge zeigen, dienen diese ausschließlich der Veranschaulichung möglicher Einrichtungs-, Nutzungs- und Gestaltungsmöglichkeiten. Soweit Gegenstände digital entfernt, ergänzt oder Räume virtuell möbliert bzw. gestaltet wurden, kann die jeweilige Darstellung vom tatsächlichen Zustand der Immobilie abweichen. Digital oder virtuell dargestellte Möbel, Dekorationen, Einrichtungsgegenstände, Bepflanzungen oder sonstige Ausstattungselemente sind nicht Bestandteil des Kaufgegenstandes, sofern deren Übernahme nicht ausdrücklich im notariellen Kaufvertrag vereinbart wird. Maßgeblich sind der tatsächliche Zustand und die tatsächlichen Gegebenheiten der Immobilie bei der Besichtigung sowie die Vereinbarungen im notariellen Kaufvertrag. GRUNDRISSE | FLÄCHENANGABEN | DIGITALE AUFBEREITUNG Die im Exposé dargestellten Grundrisse dienen ausschließlich der räumlichen Orientierung und Veranschaulichung der Raumaufteilung. Sie sind nicht maßstabsgetreu. Grundrisse und sonstige Darstellungen können auf Grundlage der vorliegenden Original-, Bestands- oder Planunterlagen digital oder KI-gestützt grafisch aufbereitet worden sein. Eingezeichnete Möbel und Einrichtungsgegenstände sind teilweise schematisch bzw. beispielhaft dargestellt und dienen ausschließlich der Veranschaulichung möglicher Nutzungsmöglichkeiten. Abweichungen hinsichtlich Flächen, Zuschnitten, Maßen, Proportionen oder Darstellungen sind möglich. Aus den grafischen Darstellungen können daher keine verbindlichen Maße oder Flächen abgeleitet werden. Verbindlich sind die tatsächlichen Gegebenheiten vor Ort, die maßgeblichen Bau- und Genehmigungsunterlagen, die Teilungserklärung sowie die Vereinbarungen im notariellen Kaufvertrag. KAUFNEBENKOSTEN Die beim Erwerb der Immobilie anfallenden Erwerbsnebenkosten, insbesondere Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchkosten, sind vom Käufer zu tragen, soweit im notariellen Kaufvertrag keine abweichende Vereinbarung getroffen wird. MAKLERPROVISION | KÄUFERPROVISION Die vom Käufer zu zahlende Maklerprovision beträgt 3,57 % des notariell beurkundeten Kaufpreises einschließlich 19 % gesetzlicher Mehrwertsteuer. Die Käuferprovision ist mit Abschluss des notariellen Kaufvertrages verdient und fällig. Immoscal Immobilien hat mit der Verkäuferseite einen provisionspflichtigen Maklervertrag in gleicher Höhe abgeschlossen. GELDWÄSCHEGESETZ (GwG) Immoscal Immobilien ist nach den Vorschriften des Geldwäschegesetzes verpflichtet, die Identität ihrer Vertragspartner festzustellen und zu überprüfen. Kaufinteressenten werden daher gebeten, die hierfür erforderlichen Identitätsnachweise vorzulegen. Bei juristischen Personen sind zusätzlich die gesetzlich erforderlichen Register- und Vertretungsnachweise sowie Angaben zum wirtschaftlich Berechtigten vorzulegen. BESICHTIGUNGEN | VERTRAULICHKEIT Besichtigungen erfolgen ausschließlich nach vorheriger Terminvereinbarung über Immoscal Immobilien. Dieses Exposé ist ausschließlich für den jeweiligen Empfänger bestimmt und vertraulich zu behandeln. Eine Weitergabe - auch auszugsweise - an Dritte bedarf der vorherigen Zustimmung von Immoscal Immobilien. SCHLUSSBESTIMMUNG Ein rechtswirksamer Kaufvertrag kommt ausschließlich durch notarielle Beurkundung zustande. Maßgeblich für den Kaufgegenstand, dessen Beschaffenheit sowie sämtliche Rechte und Pflichten der Vertragsparteien sind ausschließlich die im notariellen Kaufvertrag getroffenen Vereinbarungen. IMPRESSUM Immoscal Immobilien Inhaberin: Süreyya Cal Hauptstraße 95 76534 Baden-Baden Mobil: +49 (0) 172 731 4023 E-Mail: [email protected] Internet: www.immoscal.de HABEN WIR IHR INTERESSE GEWECKT? Gerne nehme ich mir Zeit für Ihre Fragen und stelle Ihnen diese besondere Immobilie im Rahmen eines persönlichen Besichtigungstermins vor. Ich freue mich darauf, Sie persönlich kennenzulernen. Herzliche Grüße Süreyya Cal Inhaberin | Immoscal Immobilien

Stichworte
Nutzfläche: 55,66 m², Anzahl der Schlafzimmer: 3, Anzahl der Badezimmer: 1, Anzahl Terrassen: 1