Vier Nutzungswege, ein Haus: Zweifamilienhaus mit Pool und Dachreserve

Die meisten Häuser legen fest, wie man sie nutzt. Dieses lässt die Entscheidung offen – und nimmt Ihnen den Behördenweg gleich ab.

Das Zweifamilienhaus in der Binger Straße in Heidesheim am Rhein bietet 166 m² Wohnfläche, aufgeteilt auf zwei vollständig voneinander getrennte Wohnungen mit je drei Zimmern und je einem eigenen Bad mit Tageslicht. Beide Einheiten sind aktuell vermietet und erwirtschaften zusammen 1.790 € Kaltmiete im Monat.

Der eigentliche Unterschied zu vergleichbaren Objekten liegt jedoch woanders: Die Erdgeschosswohnung, der gesamte Keller und das Grundstück sind bereits gewerblich angemeldet und genehmigt. Für einen Gewerbetreibenden bedeutet das den vielleicht wertvollsten Vorteil überhaupt – kein Nutzungsänderungsantrag, kein Wartezeiten im Verfahren, keine Ungewissheit über den Ausgang. Die Nutzung ist etabliert und läuft. Wer einen Standort sucht, kann hier faktisch mit der Schlüsselübergabe starten.

Wie viel Fläche dahintersteckt, wird oft unterschätzt: Erdgeschosswohnung, komplettes Untergeschoss und Außenfläche ergeben zusammen eine Gewerbeeinheit, die je nach Branche Werkstatt, Lager, Büro, Praxis oder Studio abbilden kann – mit ebenerdigem Zugang und Stellplätzen direkt am Haus.

Daraus ergeben sich vier Wege durch dieses Objekt. Der Kapitalanleger behält beide Wohnungen und vermietet die Gewerbeeinheit separat – gewerbliche Mieten liegen strukturell über Wohnmietniveau und die Verträge laufen in der Regel länger und stabiler. Der Selbstständige wohnt im Obergeschoss und arbeitet unten, ohne zusätzliche Gewerbemiete an anderer Stelle. Die Familie bezieht eine Wohnung und lässt sich die andere mit bis zu 930 € monatlich die Finanzierung mittragen. Und wer langfristig denkt, kombiniert.

Denn ein zweiter Hebel liegt unter dem Dach. Das Dachgeschoss ist baurechtlich als Nutzfläche erfasst und bietet rund 60 bis 65 m² Ausbaureserve. Eine Umwidmung zu vollwertiger Wohnfläche ist grundsätzlich über einen behördlichen Vorgang möglich, dessen Aufwand überschaubar bleibt. Rechnerisch stiege die Wohnfläche damit auf rund 226 m² – der Quadratmeterpreis sinkt von 4.572 € auf etwa 3.358 €, und je nach Ausbau entsteht entweder eine dritte vermietbare Einheit oder eine großzügige Erweiterung der oberen Wohnung.

Das Haus stammt aus dem Jahr 1967 und wurde seither konsequent auf Stand gehalten. Die Elektrik wurde 2011 vollständig erneuert, 2020 folgten eine neue Gasheizung sowie Arbeiten an Fallrohren und Kaminverkleidung, 2020/2021 Fassade, Fenster und Außenanlage, 2021 die Dachrinnen. Zuletzt wurden 2025 das Erdgeschossbad neu gestaltet und sämtliche Wasserleitungen im Haus saniert. Das Satteldach ist in gutem Zustand, die Fenster durchgehend doppelt verglast. Die kostenintensiven Positionen sind abgearbeitet.

Der Garten ist mit einem Pool von 5,00 × 2,50 Metern, Palmen und Sitzbereich mediterran angelegt – im Bestand dieser Baualtersklasse eine Seltenheit und ein Merkmal, das die Vermietbarkeit spürbar stützt. Die Wohnung im Obergeschoss verfügt über eine eigene Dachterrasse mit Blick ins Grüne. Eine Videoüberwachung sichert Grundstück und Zugänge rund um die Uhr.

Zur Ausbaureserve im Dachgeschoss: Das Dachgeschoss ist baurechtlich als Nutzfläche erfasst. Eine Umwidmung zu Wohnfläche sowie ein entsprechender Ausbau bedürfen der Abstimmung mit der zuständigen Bauaufsichtsbehörde. Für Durchführbarkeit, Dauer und Kosten eines solchen Verfahrens wird keine Gewähr übernommen. Die vorliegenden Unterlagen stelle ich Ihnen zur eigenen Prüfung zur Verfügung. Die genannte Flächenangabe ist ein Richtwert und ersetzt keine Aufmaßprüfung.

Zur gewerblichen Nutzung: Erdgeschosswohnung, Keller und Grundstück sind gewerblich angemeldet und genehmigt. Die entsprechenden Unterlagen stelle ich Interessenten zur eigenen Prüfung zur Verfügung. Da nicht jede Gewerbeart von einer bestehenden Genehmigung gedeckt ist, empfehle ich, das konkret geplante Vorhaben vor Kaufentscheidung mit der zuständigen Behörde abzustimmen.

Mietverhältnisse: Beide Einheiten sind vermietet. Mietverträge und Nebenkostenaufstellung erhalten Sie nach Kontaktaufnahme.

Energieausweis: Wird nachgereicht und liegt zur Besichtigung vor.

Einbauküche: Die hochwertige Einbauküche im Erdgeschoss kann nach Absprache übernommen werden.

Besichtigung: Termine ausschließlich nach Vereinbarung und unter Wahrung der Mieterrechte. Ich bitte um Verständnis, dass Besichtigungen erst nach Vorlage einer Finanzierungsbestätigung oder eines Kapitalnachweises erfolgen.
Verfügbar ab 2026-08-14T00:00:00Z