*** Top modernisierte 3-Zi.-ETW mit viel Stauraum, Balkon & Blick ins Grüne!! ***

Charmante 3-Zimmer-Dachgeschosswohnung mit Blick ins Grüne, hochwertiger Ausstattung und zahlreichen Modernisierungen In attraktiver Lage der Universitätsstadt Passau präsentiert sich diese gepflegte und umfassend modernisierte 3-Zimmer-Dachgeschosswohnung als ein Zuhause mit besonderem Wohlfühlcharakter. Die Nähe zur Passauer Innenstadt, die schnelle Verbindung in Richtung Österreich und zugleich der schöne Blick ins Grüne schaffen eine Wohnlage, die kurze Wege mit Ruhe und Natur angenehm verbindet. Die Wohnung verfügt über eine Netto-Wohnfläche von ca. 58 m². Durch die Dachschrägen und die damit verbundene deutlich größere Grundfläche entsteht jedoch ein überraschend großzügiges Raumgefühl. Die gemütliche Dachgeschossarchitektur verleiht den Räumen ihren ganz eigenen Charakter. Dank der guten Dämmung bietet die Wohnung zudem auch während der wärmeren Sommermonate angenehme Voraussetzungen zum Wohnen. Herzstück der Wohnung ist der großzügige Wohnbereich mit Zugang zum kleinen Balkon und wunderschönem Blick ins Grüne. Maßgefertigte Hängeschränke vom Schreiner bieten zusätzlichen Stauraum und fügen sich harmonisch in das Wohnkonzept ein. Der Balkon schafft einen charmanten Platz für eine Tasse Kaffee am Morgen oder entspannte Momente mit Blick in die Natur. Das geräumige Schlafzimmer bietet vielfältige Möblierungsmöglichkeiten. Ein weiteres, kleineres Zimmer eignet sich hervorragend als Arbeitszimmer, Kinder- oder Gästezimmer sowie als Ankleide und macht die Wohnung flexibel nutzbar. Ein besonderes Highlight ist die im Juni 2026 neu eingebaute Schreinerküche. Die moderne Einbauküche bietet beste Voraussetzungen für einen direkten Einzug ohne zusätzliche Kücheninvestition. Auch das großzügige Tageslichtbad wurde 2026 teilweise modernisiert. Eine neue Dusche, ein neues WC sowie teilweise erneuerte Fliesen sorgen für einen gepflegten, zeitgemäßen Eindruck. Besonders praktisch ist der kleine Abstellraum gegenüber der Küche, der sich ideal als Speisekammer, Garderobe oder zusätzlicher Stauraum nutzen lässt. Auch die großzügige Diele bietet viel Platz. Hochwertigkeit zeigt sich auch beim Boden: 2023 wurde in nahezu dem gesamten Wohnbereich ein Echtholzparkett in Eiche im rustikalen Stil verlegt, das der Wohnung eine warme und wohnliche Atmosphäre verleiht. Ebenfalls 2023 wurde die Wand zur Nachbarwohnung zusätzlich gedämmt und damit der Schallschutz verbessert. Die Fenster wurden bereits modernisiert und verfügen über Dreifachverglasung. Die Elektrohauptverteilung des Hauses wurde 2013 erneuert. Ein weiterer Pluspunkt ist das sehr gute Stauraumangebot: Direkt über der Wohnung steht ein großzügiger Dachboden zur Verfügung, zusätzlich gehört ein Kellerabteil zur Wohnung. Ergänzt wird das Angebot durch einen weiteren Kellerraum mit Strom, Licht und Waschbecken, der gemeinschaftlich mit lediglich einer weiteren Partei genutzt wird. Auch für Fahrräder ist ein entsprechender Bereich vorhanden. Obwohl kein fest zugeordneter Stellplatz Bestandteil der Wohnung ist, bestehen Parkmöglichkeiten direkt am Haus. Diese Dachgeschosswohnung vereint gemütlichen Wohncharakter, moderne Ausstattung, eine neue Küche, hochwertiges Echtholzparkett, viel Stauraum und einen wunderbaren Blick ins Grüne. Gleichzeitig profitieren Sie von der Nähe zur Universitätsstadt Passau und der guten Anbindung in Richtung Österreich - eine interessante Kombination für Eigennutzer ebenso wie für Kapitalanleger. Haben wir Ihr Interesse geweckt? Dann verschaffen Sie sich gerne bereits vorab bequem von zu Hause einen ausführlichen Eindruck und entdecken Sie die Wohnung in unserem 360°-Rundgang: https://tour.ogulo.com/dGFB Am besten erleben Sie die besondere Atmosphäre dieser Wohnung jedoch persönlich. Vereinbaren Sie gerne einen Besichtigungstermin mit uns - wir freuen uns darauf, Ihnen Ihr mögliches zukünftiges Zuhause vor Ort zu präsentieren.

Sonstiges
Gerne sind wir für weitere Fragen und Informationen unter Tel.: 0160 / 886 679 9 erreichbar. Bei Kauf verpflichtet sich der Käufer an ORANGE Immobilienagentur - Christian Stangl, selbst. Immobilienmakler, eine Maklerprovision in der angegebenen Höhe nach notariellem Kaufvertrag zu leisten. Durch Ihre Objektanfrage bestätigen Sie die Vereinbarung und Anerkennung dieser Maklercourtage. Alle Angaben stammen vom Eigentümer, der Makler übernimmt hierfür keine Haftung. Anfragen über die Immobilienportale werden nur mit vollständiger Adresse und Telefonnummer bearbeitet. Jeder ORANGE Immobilienagentur Kooperationspartner und somit selbständiger Immobilienmakler/in ist ein rechtlich eigenständiges Unternehmen bzw. handelt auf eigene Rechnung/Verantwortung. Aufsichtsbehörde: IHK München und Oberbayern, Max-Joseph-Str. 2, 80333 München.

Stichworte
Fahrradraum, Nutzfläche: 20,00 m², Anzahl der Schlafzimmer: 2, Anzahl der Badezimmer: 1, Balkon-Terrassen-Fläche: 3,00 m², Kellerfläche: 5,00 m², Dachbodenfläche: 15,00 m², Anzahl der Wohneinheiten: 9, modernisiert, Distanz zum Kindergarten: 1.59, Distanz zur Grundschule: 2.05, Distanz zur Realschule: 3.00, Distanz zur nächsten Einkaufsmöglichkeit: 1.15, Distanz zum Gymnasium: 2.25, Distanz zum Hauptbahnhof: 3.74, Distanz zur Autobahn: 8.42, Distanz zum Bus: 0.28, Distanz zur nächsten Gaststätte: 0.61, Distanz vom Zentrum: 3.30, Distanz zur Hauptschule: 1.96

Sonstiges/Wohnen: Dachboden