Warum vor der Immobilienbewertung eine Entrümpelung sinnvoll ist

Für die meisten Menschen stellt die eigene Immobilie die wichtigste Anlageform dar. Sie dient als Lebensmittelpunkt, als möglicher Altersruhesitz und gewinnt im Verlauf der Jahre bestenfalls an Wert. Deshalb ist es besonders wichtig den aktuellen Wert der eigenen Immobilie im Rahmen einer Immobilienbewertung zu überprüfen. Eine werthaltige Immobilie bietet Ihnen vor allem einen Vorteil: Sie haben etwa die Möglichkeit, das Objekt zu einem hohen Preis zu verkaufen, um ein neues Leben an einem Ort Ihrer Wahl zu beginnen. Gelegentlich sind Sie gezwungen, aus beruflichen oder besonderen persönlichen Gründen umzuziehen. Haben Sie eine Immobilie gekauft oder selbst eine solche bauen lassen, möchten Sie einen möglichst hohen Verkaufspreis erzielen.

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Die meisten Faktoren, die den Wert eines Gebäudes bestimmen, sind bekannt: die Lage, die Ausstattung und das Baujahr.

Doch was viele Eigentümer vergessen: Der erste Eindruck, den potenzielle Käufer und Immobiliengutachter von einer Immobilie gewinnen, beeinflusst entscheidend den Preis, den sie zu zahlen bereit sind.

Deshalb lohnt sich vor dem Verkauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung eine Entrümpelung durch die Rümpelhelden.

Die Bedeutung der Immobilienbewertung vor dem Verkauf

Vor dem Verkauf Ihrer Immobilie ist eine Bewertung unerlässlich. Potenzielle Käufer sind bestrebt, ein möglichst hochwertiges Objekt zu einem niedrigen Preis zu erstehen. Die Verkäufer hingegen möchten mit ihrer Immobilie einen optimalen Erlös erzielen.

Da Laien selten in der Lage sind, die Werthaltigkeit einer Immobilie zuverlässig zu bestimmen, übernehmen Gutachter diese Aufgabe.

Häufig ist bei der Immobilienbewertung von "Sachverständigen" die Rede. Dieser Begriff ist in Bezug auf die Bewertung von Immobilien nicht trennscharf, denn Sachverständige treten normalerweise vor Gerichten und im Zusammenhang mit behördlichen Entscheidungen auf.

Wer Immobilienbewertungen durchführt, ist deshalb als Immobiliengutachter zu bezeichnen.

Was macht ein Immobiliengutachter?

Immobiliengutachter übernehmen verschiedene Aufgaben, die von der Anfertigung eines Kurzgutachtens über die Beratung beim Kauf bis hin zum Erstellen eines Verkehrswertgutachtens reichen.

Der Verkehrswert entscheidet über die Höhe des Erlöses, den ein Eigentümer beim Verkauf erwarten darf.

Dabei handelt es sich um den geschätzten Marktwert, zu dem Sie Ihre Immobilie unter normalen Marktbedingungen verkaufen können. Der Verkehrswert spiegelt den Wert wider, den ein informierter Käufer bereit wäre, für ein Objekt zu zahlen. Dies gilt unter der Annahme, dass keine außergewöhnlichen Umstände vorliegen und sich die Marktbedingungen nicht fundamental verändern.

Folgend finden Sie zwei Beispiele, die Abweichungen vom Verkehrswert rechtfertigen:

Sie sind Eigentümer einer Immobilie, der ein Gutachter einen Wert von 600.000 Euro zuschreibt. Ein potenzieller Käufer meldet sich bei Ihnen und teilt mit, dass er bereit ist, Ihnen 750.000 Euro zu zahlen. Dies begründet er damit, dass es sich bei dem Objekt um sein früheres und inzwischen von Ihnen saniertes Elternhaus handelt. Ein Verkehrswertgutachten kann die emotionale Bedeutung einzelner potenzieller Käufer nicht abbilden. Es liegen deshalb außergewöhnliche Umstände vor, die einen Immobilienkäufer dazu bewegen, Ihnen einen Preis oberhalb des Verkehrswerts zu zahlen.

Vor dem Verkauf Ihrer Immobilie hat ein Gutachter einen Wert von 600.000 Euro festgestellt. Jedoch kommt es vor dem Abschluss der Transaktion zu einer Wirtschaftskrise. Die Arbeitslosigkeit steigt und das Lohnniveau sinkt. Die Marktbedingungen haben sich fundamental verändert, sodass Sie einen Erlös in Höhe von 600.000 Euro nicht mehr erzielen können.

Welche Faktoren beeinflussen den Verkehrswert und was erwartet Sie bei der Begutachtung?

Um den Verkehrswert zu ermitteln, führt der Gutachter zunächst eine Außen- und Innenbesichtigung durch. Er überprüft, in welchem Zustand sich die Fassade des Gebäudes befindet, wie sich das Objekt in die Umgebung einfügt und ob Mängel zu erkennen sind, wie beispielsweise ein schadhaftes oder in die Jahre gekommenes Dach.

Ähnlich geht er im Innenbereich vor: Der Gutachter bewertet die Ausstattungsmerkmale, die Raumaufteilung und verschiedene weitere Aspekte, die den Wert des Objekts beeinflussen. In den letzten Jahren hat die Energieeffizienz von Gebäuden an Bedeutung gewonnen, deshalb wird ein Immobiliengutachter das Raumklima genau überprüfen und gezielt testen, ob Luft durch die Fenster- und Türrahmen dringt.

In die Bewertung fließen weitere Faktoren ein, die nicht direkt mit dem Objekt zusammenhängen: Einer der wesentlichen Aspekte ist die Lage eines Gebäudes. Zu dieser zählen beispielsweise die Verkehrsanbindung, die Nähe zu kulturellen Einrichtungen, Schulen oder Sehenswürdigkeiten. Auch das Renommee des Stadtteils, in dem sich das Objekt befindet, beeinflusst den Verkehrswert. Hinzu kommen gesamtwirtschaftliche Gegebenheiten wie die Wirtschaftslage und die bei Immobilientransaktionen geltenden Steuergesetze.

Immobiliengutachter sind keine Maschinen: Zwar existieren standardisierte Verfahren zur Immobilienbewertung, doch frei von subjektiven Einflüssen ist keine Wertermittlung. Ein aufgeräumtes Objekt macht einen guten Eindruck und führt regelmäßig zu einer höheren Bewertung.

Welche Bewertungsmethoden nutzen Immobiliengutachter?

Gutachter ermitteln den Wert Ihrer Immobilie anhand weitgehend standardisierter Verfahren, von denen wir Ihnen die fünf wichtigsten vorstellen:

Die Compare Sales Analysis (CSA) vergleicht ähnliche Immobilien in Ihrer Nähe, um den Marktwert festzustellen. Dazu nutzen Gutachter die Verkaufspreise, die kürzliche Verkäufe vergleichbarer Objekte erzielt haben.

Das Automated Valuation Model (AVM) verwendet Algorithmen, die umfangreiche Datenbanken analysieren. Die Datensätze beinhalten Informationen zu verschiedenen Objekten. Die Algorithmen leiten aus den Daten den Marktwert Ihrer Immobilie ab. Das Verfahren gilt als "unbestechlich" und schnell durchführbar. Vereinfachte AVMs finden Sie online, sodass Sie den Wert Ihrer Immobilie vorab selbst schätzen können.

Der Cost Approach betrachtet die Kosten, die beim Bau oder Kauf einer vergleichbaren Immobilie anfallen würden. Der Ansatz berücksichtigt den Wert des Grundstücks und die derzeitigen Baukosten des Objekts. Die Methode zielt darauf ab, den aktuellen Marktwert der Immobilie zu ermitteln, basierend auf den Kosten, die bei einem Neu- oder Wiederaufbau anfallen würden.

Der Income Approach ermittelt den Verkehrswert auf Grundlage der zu erwartenden Einnahmen, die eine Immobilie generieren kann. Gutachter nutzen den Ansatz vor allem bei der Bewertung von gewerblichen Objekten wie Bürogebäuden, Einkaufszentren oder Mietwohnungen. Der Income Approach berücksichtigt potenzielle Miet- und Pachteinnahmen sowie weitere mögliche Einkommensquellen und setzt sie ins Verhältnis zum Risiko der Investition.

Die Market Analysis ähnelt der Compare Sales Analysis, indem sie den Wert vergleichbarer Objekte zur Verkehrswertbestimmung Ihrer Immobilie nutzt. Im Gegensatz zur CSA betrachtet sie den allgemeinen Immobilienmarkt und nicht die Gebäude und Wohnungen in Ihrer Nähe. Die Market Analysis ist deshalb ungenau, eignet sich jedoch als Ergänzung zu den anderen Methoden.

Was kostet eine Immobilienbegutachtung?

Die Gesamtkosten hängen hauptsächlich von der Größe und dem Zustand des Objekts ab. Bei der Bewertung einer Wohnung fallen zumeist Kosten in Höhe von 200 bis 500 Euro an, während die Begutachtung eines Hauses mehr als 1.000 Euro kosten kann.

Wenn Sie planen, den Verkehrswert Ihres Gebäudes bestimmen zu lassen, sollten Sie vorab mit dem Gutachter in Kontakt treten, um eine Einschätzung über die voraussichtlichen finanziellen Belastungen infolge der Begutachtung zu erhalten.

Wie beeinflusst eine Entrümpelung den Wert Ihrer Immobilie?

Nachdem wir Ihnen die Methoden zur Wertermittlung vorgestellt haben, könnten Sie zu der Annahme gelangt sein, dass die Verfahren unbestechlich sind.

Bedenken Sie, dass es sich bei Immobiliengutachtern um Menschen handelt. Selbst wenn diese zur Wertermittlung Ihres Objekts Algorithmen nutzen, speisen sie diese zuvor mit händischen Eingaben.

Versetzen Sie sich in die Lage eines Immobiliengutachters: Sie betreten ein Gebäude, das mit Gerümpel vollgestellt ist. Auf dem Flur müssen Sie aufpassen, nicht über herumliegenden Sperrmüll zu stolpern. Sie betreten anschließend den Keller und können kaum den Zustand der Haustechnik beurteilen, da die Räume mit alten Möbeln, ausgedienten Bügelbrettern und anderem Inventar vollgestellt sind.

Zuvor haben Sie eine Immobilie in der Nachbarschaft besichtigt. Diese hatten die Bewohner vor dem Besichtigungstermin aufgeräumt, alle Räume waren frei zugänglich und übersichtlich.

Welchem der beiden Objekte würden Sie einen höheren Verkehrswert zuschreiben? Die Antwort liegt auf der Hand.

Zwar nutzen Gutachter spezielle Software zur Bewertung von Immobilien, doch ob Ihre Wohnung aufgeräumt beziehungsweise entrümpelt ist, fließt beispielsweise in die Beurteilung des Zustands und der Ausstattungsmerkmale ein.

Fazit: Eine Entrümpelung kann den Immobilienwert Ihrer Immobilie steigern

Bei einem Immobilienverkauf geht es für Sie und die potenziellen Käufer um Geldbeträge im sechs- bis siebenstelligen Bereich. Geringfügige Änderungen des Verkehrswerts wirken sich in einer Größenordnung von Monats- oder gar Jahresgehältern aus.

Sie können die Chancen auf einen ertragreichen Verkauf steigern, indem Sie dem Immobiliengutachter eine aufgeräumte Immobilie präsentieren, deren Potenzial voll zur Geltung kommt.