GESUCHEEinfamilienhäuser – Renaissance der Einliegerwohnung
Lange Zeit schien es für die traditionelle Einliegerwohnung keine Verwendung mehr zu geben. Die Tradition starb aus, als die Verpflichtung aus der unmittelbaren Nachkriegszeit, in neuen Einfamilienhäusern zur Behebung der Wohnungsnot eine Einliegerwohnung zu integrieren, im Zuge des Wirtschaftswunders keine Notwendigkeit mehr zu haben schien. Heute kommt die Einliegerwohnung zu einer Renaissance. Tatsächlich sind die Vorteile für Eigentümer triftig, in den Bau einer Immobilie mit Einliegerwohnung zu investieren.
Dillon Kydd @ unsplash.com
Was ist eine Einliegerwohnung?
Eine Einliegerwohnung ist eine zusätzliche Wohnung in einem Haus, gleich welcher Art. Sie muss kleiner sein als die regulären Wohnungen in dem Haus, aber groß genug, um ein dauerhaftes Bewohnen zu ermöglichen. Der Wohnraum muss deshalb über ein Badezimmer und eine Küche verfügen und bietet darüber hinaus ein oder zwei Zimmer.
Zumeist ist die Einliegerwohnung von den anderen Wohneinheiten im Haus räumlich abgegrenzt. Mögliche Bauformen sind im Hauskörper integrierte Einliegerwohnungen, Einliegerwohnungen mit getrennten Hauseingängen und Einliegerwohnungen als Anbau. Traditionell befinden sich die zusätzlichen Wohneinheiten im Keller oder Speicher.
Im Rahmen dieses Ratgebers klären wir die Vor- und Nachteile von Immobilien mit Einliegerwohnung aus Sicht von Eigentümern. Sollten Sie sich von dieser Vorgehensweise angesprochen fühlen: Eine Einliegerwohnung kaufen und vermieten können Sie bei Baufi24, dem Vermittler für Baufinanzierungen.
Die Tradition der Einliegerwohnung
Der Begriff „Einlieger“ ist heute vielen Menschen nicht mehr geläufig. Er rührt aus vergangenen Epochen her, als es für Guts- und Grundbesitzer üblich war, sogenannte Einlieger zu beschäftigen. Einlieger waren Landarbeiter, die ihren Lohn überwiegend in Naturalien ausgezahlt bekamen. Sie verfügten über keine Bleibe und durften als Teil der Gegenleistung für ihre landwirtschaftlichen Hilfstätigkeiten in einer Einliegerwohnung unterkommen.
Viele ausländische Zwangsarbeiter wurden als Ersatz für die Männer an der Front im Ersten und Zweiten Weltkrieg ebenfalls in den Einliegerwohnungen untergebracht. Ausgebombte im Zuge der verheerenden Bombardierungen deutscher Städte durch Briten und Amerikaner im Zweiten Weltkrieg konnten ebenfalls Einliegerwohnungen zugeteilt werden.
Die Vorteile von Einliegerwohnungen
Einliegerwohnungen zeichnen sich durch vielfältige Verwendungsmöglichkeiten aus, die Eigentümern für ihr Handeln viel Flexibilität verschaffen. Sie können die kleineren Wohneinheiten vermieten, um eine zusätzliche Einnahmequelle zu generieren, Besuchern – zum Beispiel nach ausgedehnten Festen – zeitweise eine Gästewohnung bieten oder ihren Kindern ab einem bestimmten Alter das Wohnen in eigenen Räumlichkeiten proben lassen, ohne dass der Kontakt zum Elternhaus verloren geht.
Babysitter und Pflegepersonen lassen sich ebenso in der Einliegerwohnung unterbringen wie ein eigenes Home-Office, ein Hobbykeller oder Partyraum. Im Alter kann ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung gut in ein Mehrgenerationenhaus umgewandelt werden. In diesem Fall ziehen die alternden Personen in die Einliegerwohnung ein und leben mit ihren jüngeren Familienmitgliedern unter einem Dach.
Für die Einliegerwohnung sprechen außerdem steuerliche Erleichterungen, denn Aufwendungen für diese Wohneinheiten lassen sich steuerlich absetzen. Dies gilt für Reparaturen und Renovierungen ebenso wie für Hypothekenzinsen hinsichtlich der Immobilienfinanzierung und für die Maklercourtage. Wird die Einliegerwohnung als Büro genutzt, dürfen Betriebsausgaben für die Nutzung verrechnet werden. Weiterhin sind KfW-Fördermaßnahmen den regulären Wohnungen gleichgestellt.
Das Mietrecht ist bei einer Einliegerwohnung nicht so eng wie bei einem regulären Mietverhältnis gestaltet, sodass es leichter ist, das Mietverhältnis zu einem Mieter zu beenden. Beispielsweise fällt die Notwendigkeit weg, zu diesem Zweck einen „Eigenbedarf“ geltend zu machen. Im Vergleich zu regulären Wohnungen sind Kosten und Aufwand beim Bau deutlich reduziert.
Die Nachteile einer Einliegerwohnung
Ein fehlender separater Ein- und Ausgang einer Einliegerwohnung kann die Privatsphäre stören, was die Notwendigkeit ergibt, bei der Vermietung darauf zu achten, dass die Mieter zum Vermieter passen. Aus demselben Grund ist bei der Abtrennung zwischen Einliegerwohnung und den übrigen Wohnungen besonders stark auf einen effizienten Schallschutz zu achten. Hilfestellung bietet die Norm DIN 4109, an der sich Bauherren orientieren können.
Aufgrund der untergeordneten Bedeutung der Einliegerwohnung zu den übrigen Wohnungen sind die Mieteinnahmen geringer und aufgrund einer im Vergleich zu normalen Wohnungen eingeschränkten Nachfrage müssen Eigentümer mit vielen Leerständen bei der Vermietung rechnen. Deswegen sind typische Bewohner einer Einliegerwohnung eher Personen aus dem eigenen Freundes- und Verwandtenkreis.