Verkehrswert und Kaufpreis: Was man über seine Immobilie wissen muss

Unabhängig davon, ob man eine Immobilie kaufen oder verkaufen möchte, sollte man deren Wert möglichst gut einschätzen können. Das ist wichtig, damit man als Käufer nicht zu viel Geld bezahlt und als Verkäufer nicht zu viel Geld verlangt und auf der Immobilie sitzen bleibt.

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Kurz gesagt: Verkehrswert vs. Kaufpreis

Der Verkehrswert einer Immobilie ist ein objektiv ermittelter Wert. Dieser wird meist von einem Gutachter nach dem Betrachten der Immobilie festgelegt und entspricht dem aktuellen Wert des Hauses mit Rücksicht auf das Alter und die Baumaterialien. Der Kaufpreis ist der Preis, den der Käufer zu zahlen bereit ist. Dazu gehören unter anderem auch die Lage der Immobilie und einige weitere Kriterien. Wenn Verkehrswert und Kaufpreis relativ nah beisammen liegen, dann hat der Käufer einen fairen Preis gezahlt. In der Regel liegt der Kaufpreis jedoch über dem Verkehrswert der Immobilie und es wird mehr gezahlt, als das Haus oder die Wohnung - objektiv gesehen - wert ist. Um eine professionelle Einschätzung zu erhalten, ist man gut beraten, sich Rat von Experten einzuholen. Viele Immobilienmakler wie beispielsweise Senada Spitzenberger von City Immobilienmakler Ingolstadt bieten eine kostenlose Einschätzung von Immobilien an.

Das Ermitteln des Verkehrswerts

Der Verkehrswert soll den Preis der Immobilie möglichst objektiv einschätzen und wird daher mit genauen Verfahren bestimmt. Das ist nötig, damit Immobilien auf gleicher Basis miteinander verglichen werden können, ohne dass Missverständnisse entstehen.

Sachwert

Hier wird der Wert des Hauses aufgrund dessen Substanz ermittelt. Dies gilt selbstverständlich auch für Wohnungen. Der Gutachter ermittelt zu Beginn den Wert des Hauses bei dessen Neubau. Anschließend werden pro vergangenem Jahr 1.25 % des Wertes abgezogen. Diese Rechnung ergibt den aktuellen Gebäudesachwert. Das Grundstück selbst hat natürlich auch einen eigenen Wert, welcher als Bodenrichtwert bezeichnet wird. Hier werden die bebauten bzw. zugehörigen Quadratmeter gemessen und deren Wert wird durch den Vergleich mit in der Umgebung liegenden Grundstücken ermittelt. Das sorgt dafür, dass der Bodenrichtwert in dichter besiedelten Gebieten höher ist als zum Beispiel in ländlicher Gegend. So ergeben Bodenrichtwert und Gebäudesachwert gemeinsam den Verkehrswert.

Ertragswertverfahren für gewerblich genutzte Immobilien

Dieses Verfahren wird angewendet, wenn es sich um gewerbliche Immobilien handelt. Je höher die potenziellen Einnahmen im Zusammenhang mit der Immobilie sind, desto höher ist der Ertragswert. Zum Beispiel wird eine gewerblich genutzte Immobilie in der zentralen Innenstadt - abhängig von der Art des Gewerbes - mehr Einnahmen haben als dasselbe Gewerbe in einer weniger besuchten Region. Es wird also nicht der Wert der Immobilie an sich gemessen, sondern das Potenzial, welches sie hat. Gemeinsam mit dem Bodenrichtwert zum Vergleich mit den umliegenden Grundstücken erhält man auf diese Weise den Ertragswert.

Vergleichswertverfahren für unbebaute Grundstücke

Dieses Verfahren wird von Immobilienmaklern oft genutzt und stützt sich auf eine große Basis an Vergleichswerten. Um den Wert einer Immobilie zu bestimmen, wird diese mit einer anderen verglichen. Dazu müssen die beiden in Größe, Qualität, Einrichtung etc. so gut wie übereinstimmen. Da es schwer ist, ähnliche Gebäude mit vergleichbarem Bodenwert zu finden, wird dieses Verfahren vor allem zur Wertermittlung von unbebauten Grundstücken verwendet. So lassen sich vor allem in Neubaugebieten Grundstücke mit vergleichbaren Bodenwerten finden.

Das Verhältnis von Kaufpreis und Verkehrswert

Wie bereits erklärt, handelt es sich um einen fairen Kauf, wenn Kaufpreis und Verkehrswert nah beieinander liegen. Vor allem in Gebieten, in denen die Nachfrage nach Immobilien sehr groß ist, ist das aber selten der Fall. Vor allem in Großstädten mangelt es an Immobilien. Trotzdem brauchen immer mehr Menschen dort ein Zuhause. Die Städte wachsen meist nicht schnell genug, um alle Bewohner zu beherbergen, wodurch der Kaufpreis unabhängig vom Verkehrswert steigt.

Für den Käufer der Immobilie kann das sehr negative Auswirkungen haben, denn es entstehen Probleme bei der Baufinanzierung. Die Bank ermittelt die Darlehenshöhe nämlich aufgrund des Verkehrswertes der Immobilie und nicht auf Höhe des tatsächlichen Kaufpreises. In der Regel kann man maximal 90 % des Verkehrswertes als Darlehen erhalten. Wenn also der tatsächliche Kaufpreis weit über dem objektiven Verkehrswert liegt, muss man als Käufer viel selbst finanzieren. Um dies zu verhindern, ist es ratsam, einen Gutachter bei der Besichtigung der Immobilie dabei zu haben.