GESUCHEDie gesetzliche Kündigungsfrist bei Mietwohnungen – das müssen Mieter & Vermieter beachten
Es gibt verschiedenste Gründe für einen Umzug. Die Einen verlassen Ihr Elternhaus und beziehen die erste eigene Wohnung, Andere ziehen mit dem Lebenspartner zusammen und wieder Andere in eine altersgerechte Wohnung. Die Anmietung einer Wohnung ist dabei ein auf bestimmte oder unbestimmte Zeit geschlossener Vertrag zwischen Mieter und Vermieter. Die Beendigung dieses Vertrags erfolgt in der Regel in Form einer Kündigung. Damit diese jedoch gültig ist, müssen bestimmte Fristen eingehalten werden. In diesem Beitrag erfahren Sie alles bezüglich der Kündigungsfristen für Mieter sowie Vermieter und was Sie darüber hinaus zu beachten haben.
Die allgemeine Kündigungsfrist
Die allgemeine Kündigungsfrist einer Wohnung bezeichnet den Zeitraum vom Einreichen der Kündigung bis zum Eintreten ihrer Rechtskraft. Wenn die Kündigungsfrist für die Mietwohnung verstrichen ist, ist diese vom Mieter zum vereinbarten Zeitpunkt zu räumen. Bis zu diesem Zeitpunkt darf der Mieter noch in der gekündigten Wohnung leben.
Ist die Wohnung nicht fristgerecht geräumt, kann der Vermieter eine Räumungsklage einreichen. Gekündigte bzw. kündigende Mieter sollten daher früh genug nach einer neuen Unterkunft suchen. Bei einer Kündigung durch den Mieter sollte dieser die Suche nach einer neuen Wohnung am besten schon vor Einreichen der Kündigung eingeleitet haben.
Kündigungsfristen für Vermieter
Für Vermieter
Die Kündigungsfristen für Vermieter sind nach der Mietlaufzeit gestaffelt. Je länger ein Mieter eine Wohnung bewohnt, desto länger hat er Zeit, sich eine neue Bleibe zu suchen. Entsprechend des Mietrechts, das in den § 535 bis 580 BGB beschrieben ist, beträgt die allgemeine Kündigungsfrist drei Monate. Nach fünf Jahren ununterbrochener Mietlaufzeit verlängert sich die Frist jedoch auf sechs Monate und nach acht Jahren nochmals auf neun Monate. Bei alten Mietverträgen, die bis zum Herbst 2001 geschlossen wurden, beträgt die Kündigungsfrist bei über zehn Jahren ununterbrochener Mietlaufzeit sogar zwölf Monate.
Im Falle eines unbefristeten Mietvertrags ist eine Kündigung durch den Vermieter ohne einen gesetzlich anerkannten Grund unzulässig. Liegt ein entsprechender Grund vor, muss der Vermieter die im Mietrecht festgehaltenen Fristen einhalten.
Sind im Mietvertrag längere Kündigungsfristen vereinbart, so gelten diese nur für den Vermieter. Wenn sowohl Mieter als auch Vermieter kürzere Kündigungsfristen als gesetzlich vorgeschrieben vereinbaren, kann hiervon nur der Mieter Gebrauch machen. Kürzere Kündigungsfristen gelten für Vermieter nur bei der Untervermietung möblierter Zimmer. In diesem Fall ist die Kündigung spätestens bis zum 15. des Monats einzureichen und zum Ablauf des Monats rechtskräftig.
Werksmietwohnungen können von Vermietern unter Einhaltung der Frist von einem Monat gekündigt werden. Hierfür muss das Arbeitsverhältnis aber bereits gekündigt und ein Nachmieter dringend auf die Wohnung angewiesen sein.
Kündigungsfristen für Mieter
Für Mieter besteht grundsätzlich eine Kündigungsfrist von drei Monaten. Die fristgerechte Kündigung muss den Vermieter spätestens am dritten Werktag eines Monats erreichen, damit der Monat in die Frist hineinzählt. Samstage gelten dabei als Werktage. Diese Karenzzeit kommt durch die Berücksichtigung des Postweges zustande.
Wenn ein Mieter die Frist von drei Monaten verpasst, muss die Wohnung nicht erneut gekündigt werden, da sich die Kündigung automatisch um einen Monat verschiebt. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen. Wie Sie Ihre Mietwohnung richtig kündigen, welche Formalien und Formulierungen Sie dabei beachten sollten, erfahren Sie in unserem Beitrag zur Kündigung einer Mietwohnung.
Sonderregelungen
Für Vermieter
Wenn es für Vermieter unzumutbar ist, dass der Mieter die Wohnung noch länger bewohnt, kann der Vermieter dem Mieter fristlos kündigen. Für die Gültigkeit einer solchen fristlosen Kündigung müssen jedoch ernste Gründe vorliegen. Dies ist zum Beispiel gegeben, wenn ein Mieter in zwei aufeinander folgenden Monaten keine Miete gezahlt hat. In weniger gravierenden Fällen muss der Mieter zunächst abgemahnt werden. Hierzu zählen zum Beispiel das Halten eines Hundes bei Tierhaltungsverbot oder die nächtliche Ruhestörung.
Die Kündigungsgründe „vertragswidriger Gebrauch“ oder „Störung des Hausfriedens“ sind weitere zulässige Gründe für eine fristlose Kündigung. Allerdings muss es hier schon wirklich gravierende Vorfälle gegeben haben. Unter vertragswidrigen Gebrauch fallen beispielsweise das freie Fliegenlassen von über 100 Vögeln, häufiges Taubenfüttern, Drogenhandel oder ein Umbau der Wohnung auf eigene Faust. Eine Störung des Hausfriedens ist beispielsweise bei schweren Beleidigungen, tätlichen Angriffen sowie vorsätzlicher Sachbeschädigung und Diebstahl gegeben.
Wohnen Mieter und Vermieter unter einem Dach, besteht für den Vermieter ebenfalls ein Sonderkündigungsrecht. Dabei muss er weder einen der oben aufgeführten Gründe noch den Eigenbedarf geltend machen. In diesem Fall beträgt die Kündigungsfrist jedoch drei Monate. Wohnt der Mieter bereits mehr als fünf Jahre in der Wohnung, beträgt die Frist neun Monate.
Auch Mieter haben die Möglichkeit, einen Mietvertrag fristlos zu kündigen. Hierfür müssen aber ebenfalls bestimmte Umstände gegeben sein. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn eine Wohnung nicht zum vereinbarten Zeitpunkt übergeben wird oder das Türschloss im Laufe des Mietverhältnisses ausgetauscht wird, sodass der Mieter nicht mehr in die Wohnung gelangt. Auch wenn Türen und Fenster fehlen oder die Wohnung von Insekten befallen ist, können Mieter fristlos kündigen.
Ein anderer zulässiger Grund für fristlose Kündigungen seitens der Mieter ist ein gesundheitsgefährdender Zustand der Wohnung. Mietwohnungen sind dann gesundheitsgefährdend, wenn sie übermäßig von Schimmel befallen sind oder giftige Baustoffe verwendet wurden. In den meisten Fällen muss die Gesundheitsgefährdung allerdings durch einen Sachverständigen nachgewiesen werden. Bei der Begutachtung entstehen jedoch Kosten, die der Vermieter nur dann zu tragen hat, wenn der Zustand der Wohnung wirklich als gesundheitsgefährdend eingestuft wird. Wenn ein Verdacht besteht, ist es daher empfehlenswert, sich zunächst von einem Fachanwalt oder Mietverein beraten zu lassen.
Bevor die fristlose Kündigung eingereicht wird, muss dem Vermieter zunächst eine angemessene Frist eingeräumt werden, in der er eine Chance hat, die Mängel zu beseitigen. Die Länge dieser Frist ist von Fall zu Fall unterschiedlich und richtet sich meist nach dem Ausmaß der Mängel. Auf diese Frist darf der Mieter nur verzichten, wenn nicht absehbar ist, dass die Mängel fristgerecht beseitigt werden oder der Vermieter die Beseitigung der Mängel verweigert.
Auch bei einer schweren Verletzung des Mietvertrags durch den Vermieter ist eine fristlose Kündigung durch den Mieter zulässig. Das ist beispielsweise möglich, wenn der Vermieter ohne Zustimmung in die Wohnung des Mieters eindringt oder bewusst bei der Abrechnung der Nebenkosten betrügt.
Fazit: Informieren Sie sich rechtzeitig
Egal, ob Sie Mieter oder Vermieter sind – in jedem Fall sollten Sie sich im Vorfeld darüber im Klaren sein, welche Fristen Sie einhalten müssen. Eine gründliche Recherche ist deshalb unabdingbar, um im Zweifelsfall auf der sicheren Seite zu sein.