Mietwohnung richtig kündigen: Das müssen Sie beachten (inkl. Mustervorlage)

Ein Wechsel des Arbeitsplatzes, die Gründung einer Familie oder einfach nur der Wunsch nach einer schöneren Wohnung in besserer Lage – es gibt unzählige Gründe für einen Umzug. Wer aus seiner Mietwohnung auszieht, muss diese jedoch vorher kündigen. Dabei gilt es einige Feinheiten zu beachten, damit Ihre Wohnung richtig und rechtzeitig gekündigt ist, denn Fehler können hier sehr teuer werden.

Um Ihnen die Kündigung Ihrer Mietwohnung so einfach wie möglich zu gestalten, finden Sie in diesem Beitrag eine Anleitung, wie Sie Ihre Mietwohnung richtig kündigen und welche Formalien bzw. Formulierungen Sie dabei beachten sollten. Außerdem erfahren Sie alles über die Kündigungsarten sowie deren Fristen. Darüber hinaus können Sie Ihre Mustervorlage bequem von zu Hause aus ausfüllen und ausdrucken.

Was muss eine Kündigung enthalten? – Die Formalien einer Kündigung

In der Regel ist ein formloses Schreiben, das an den Vermieter adressiert und von allen Hauptmietern unterschrieben wurde, ausreichend für Ihre Wohnungskündigung. Bestimmte Gründe müssen Sie als Mieter dabei nicht angeben. Aus Ihrer Kündigung muss sich jedoch zweifelsfrei ergeben, dass Sie eine Beendigung des Mietverhältnisses wünschen. Wann genau das Mietverhältnis beendet sein soll, muss dagegen nicht angegeben werden.

Kündigungen werden automatisch zum nächstzulässigen Kündigungstermin wirksam. Gemäß § 126 BGB muss die Kündigung von der kündigenden Mietpartei unterschrieben werden. Die Unterschrift muss deutlich lesbar sein, sodass der Name zweifelsfrei festgestellt werden kann. Sollte die Kündigung nicht unterschrieben sein, so ist sie unwirksam.

Auch die Erklärung der Kündigung seitens Dritter ist nach § 167 BGB möglich. Dafür muss die betroffene Person aber eine Bevollmächtigung nachweisen. Sollte diese fehlen, haben gemäß § 176 BGB sowohl Mieter als auch Vermieter das Recht, die Kündigung zurückzuweisen. Geschieht dies nicht, ist die Kündigung unwirksam.

Empfehlenswert ist es zudem, das Schreiben mit dem Hinweis

„Falls das Schreiben aus irgendeinem Grund verspätet beim Vermieter eintrifft, wird die Kündigung zum nächstmöglichen Termin wirksam“

zu versehen. Adresse und Stockwerk der Mietwohnung sollten zur Sicherheit ebenfalls aufgeführt werden, damit eindeutig feststeht, um welche Wohnung es sich handelt.

Die Kündigung Ihrer Mietwohnung muss in jedem Fall schriftlich erfolgen. Damit formal alles richtig läuft, sollten Sie eine Mustervorlage verwenden. Hier sind bereits alle wichtigen Punkte aufgeführt. Mit unserem Vorlagemuster können Sie Ihr individuelles Kündigungsschreiben ganz einfach und in wenigen Minuten online erstellen und ausdrucken.

Verschicken Sie Ihr Schreiben per Post, am besten als Einschreiben mit Rückschein. Telefaxe und E-Mails reichen zur Übermittlung leider nicht aus, da Sie im Fall eines Streits nicht hinreichend beweiskräftig sind. Haben Sie Nutz- und Nebenflächen, wie beispielsweise einen Garten über separate Verträge gemietet, müssen Sie diese außerdem gesondert kündigen. Auch hierfür können Sie unsere Muster verwenden.

Das muss ein gültiges Kündigungsschreiben enthalten:
• Willensbekundung bezüglich der Kündigung
• Namen und Unterschriften aller Hauptmieter
• Adresse und Stockwerk der Wohnung
• Aufforderung zur Kündigungsbestätigung
• Ort und Datum
• Hinweis, dass Sie den Vermieter kontaktieren werden, um einen Übergabetermin zu vereinbaren

Kündigungsarten

Unbefristete Mietverträge

Seit 2001 sind gestaffelte Kündigungsfristen für Mieter unzulässig und seit 2005 auch deren Gültigkeit für Altverträge. Als Mieter können Sie Ihren unbefristeten Mietvertrag binnen drei Monaten kündigen. Wollen Sie das Mietverhältnis dagegen früher auflösen, müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein:

• So ist eine fristlose Kündigung unter anderem bei Mängeln oder nachweislicher Störung des Hausfriedens durch den Vermieter möglich. Im Rahmen von Mieterhöhungen, Modernisierungsmaßnahmen oder deren Ankündigung können Sie Ihre Mietwohnung bis zum Ende des Folgemonats der Mitteilung kündigen.
• Im Falle einer Anhebung der Miete auf ortsübliche Vergleichsmieten dürfen Sie als Mieter bis zum Ende des Monats, der vor der Mieterhöhung liegt, kündigen. Die Kündigungsfrist beträgt dabei zwei Monate.
• Werden Mieten von Sozialwohnungen erhöht, dürfen Mieter bis zu drei Tagen nach Beginn der Erhöhung kündigen. Das Verhältnis endet dann zum Ende des Folgemonats.
• Familienangehörige eines verstorbenen Mieters können den Vertrag innerhalb eines Monats nach dem Ableben des Mieters kündigen.

Befristete Mietverträge

Zeitlich befristete Mietverträge können nur in bestimmten Situationen vorzeitig gekündigt werden. Gründe für eine vorzeitige Kündigung sind zum Beispiel:

• ein gesundheitsgefährdendes Wohnen im Mietobjekt
• der verwehrte Zutritt zu Haus oder Wohnung
• die Versetzung eines verbeamteten Mieters durch seinen Dienstherren
• das Verweigern einer berechtigten Untervermietung durch den Vermieter
• Mieterhöhungen durch Modernisierungsmaßnahmen

Sonderfälle

Es gibt bestimmte Sonderfälle, unter denen fristlose Kündigungen zulässig sind. Das ist zum Beispiel der Fall:

• wenn die Wohnung nicht rechtzeitig übergeben wird oder Ihnen als Mieter der Zutritt verwehrt wird.
• Auch wenn die Mietwohnung aus anderen Gründen, wie zum Beispiel fehlenden Türen und Fenstern oder starkem Ungezieferbefall, unbewohnbar ist, können Sie sie fristlos kündigen.
• Das gilt auch, wenn der Zustand der Wohnung Ihre Gesundheit gefährdet. Gesundheitsgefährdend sind Wohnungen dann, wenn Sie übermäßig von Schimmel befallen ist oder giftige Baustoffe verwendet wurden.

Eine Gesundheitsgefährdung lässt sich in den meisten Fällen aber nur mit Hilfe eines Sachverständigen nachweisen, der wiederum Kosten verursacht. Diese müssen Sie aber nur tragen, wenn sich herausstellt, dass der Zustand nicht gesundheitsgefährdend ist. Lassen Sie sich bei Problemen dieser Art auch gern von Fachanwälten und Mietvereinen beraten.

Bevor Sie die fristlose Kündigung einreichen, müssen Sie als Mieter dem Vermieter außerdem eine angemessene Frist setzen, die betreffenden Mängel zu beseitigen. Die Frist ist individuell zu bestimmen und entfällt nur dann, wenn die fristgerechte Beseitigung der Mängel nicht absehbar ist oder der Vermieter bereits erklärt hat, dass er den Mangel nicht beseitigen will.

Werfen Sie auf jeden Fall einen Blick in den Mietvertrag, bevor Sie Ihre Kündigung aufsetzen. In Mietverträgen kann nämlich auch ein beidseitiger Kündigungsverzicht vermerkt sein. Formularmietverträge dürfen zum Beispiel bis zu vier Jahre lang dauern. Das bedeutet, dass sie die nächsten vier Jahre von keiner Partei gekündigt werden dürfen. Individuell können auch noch längere Kündigungsverzichterklärungen vereinbart werden. Die Vereinbarung eines Kündigungsverzichtes ist vor allem bei Staffelmietverträgen üblich.

Eine weitere Form von Mietverträgen mit Kündigungsverzicht sind qualifizierte Zeitmieterverträge. Im Rahmen dieser Verträge vereinbaren Mieter und Vermieter einen bestimmten Zeitpunkt, ab dem das Mietverhältnis nicht weitergeführt wird. Für die Laufzeit wird häufig ein Kündigungsverzicht vereinbart. In dieser Form sind Zeitmieterverträge aber nur zulässig, wenn sie qualifiziert sind. Das bedeutet, dass Vermieter im Vertrag angeben müssen, warum das Mietverhältnis später nicht weitergeführt werden soll.

Fazit: Die richtige Recherche im Vorfeld

Ganz egal, wie Ihr Mietvertrag aufgesetzt ist, Sie sollten sich im Vorfeld ausreichend informieren, zu welchen Konditionen Sie kündigen können. Das bedeutet, das Dokument noch vor dem Setzen Ihrer Unterschrift ausgiebig zu studieren, um spätere Überraschungen zu vermeiden. Nur so können Sie sicherstellen, dass das Mietverhältnis Ihren Vorstellungen entspricht.

Download Mustervorlage Kündigungsschreiben (Quelle:rechtsberater.de)