4.214,- pro QM- IMPOSANTE VILLA -für 1 bis 4 Familien-524 qm Wohnfläche bezugsfrei- 1800 qm Grund

Es handelt sich um eine herrschaftliche 22 Zi.-Gründerzeitvilla, welche 1906 von einem renommierten Architekten in einzigartiger Bauweise mit aufwendiger Fassadenmalerei auf einem ca. 1.800 qm Villengrundstück errichtet wurde.
Die Villa verfügt über ca. 880 qm Gesamtnutzfläche bei ca. 795 qm reiner Wohnfläche:
Sockelgeschoss/ Gartengeschoss: Windfang, Gäste-WC, Heizungsraum, Küche, kleine 35 qm Wohnung, große Wohnung mit Wohnzimmer mit offener Küche, modernes Bad, Kinderzimmer, großes Schlafzimmer, großes Wohnzimmer - ehemals Indoor-Pool
Belle-Etage-
ca. 3,8 Meter Decken Diele, Empfangshalle, imposantes & stilvolles Treppenhaus, großes & herrschaftliches Wohnzimmer mit offenem Kamin mit großer Sonnenterrasse, große Wohnküche, herrschaftliches Speisezimmer, großes Badezimmer, herrschaftliches Schlafzimmer
1.Obergeschoss:
ca. 3,3 Meter Decken Große Diele, Gäste-WC, großes & lichtdurchflutetes Wohn- und Speisezimmer mit offenem Marmor-Kamin, offener Küche mit hochwertiger Küche, großes Wohnzimmer mit großer Sonnenterrasse, großes Schlaf-/ Kinderzimmer, modernes Duschbad, Kinderzimmer, Ankleide
1.Dachgeschoss:Diele, zwei Wohnungen mit je Diele, Gäste-WC, großes Wohnzimmer mit offener Küche, Badezimmer, Schlafzimmer und ein gepflegtes Kinderzimmer
2.Dachgeschoss: Treppenhaus, modernes Gäste-WC, Wohnzimmer mit offener Küche, Badezimmer, Schlafzimmer und ein gepflegtes Kinderzimmer
Das Objekt wurde in den letzten 10 Jahren umfangreich modernisiert. Es besteht leichter Modernisierungsbedarf bei Bädern und Innenausstattung. Das Objekt ist teilgewerblich und privat nutzbar.

Es würde sich anbieten, das Schwimmbad als Wohnfläche auszubauen und auf dem Dach des Schwimmbades eine Terrasse zu installieren.
Die Villa wäre in der Belle-Etage & im 1. Obergeschoss mit ca. 435 qm Wohnfläche und dem alleinigen Nutzungsrecht am Garten kurzfristig bezugsfrei. Die Wohnungen im Sockelgeschoss und Dachgeschoss sind zurzeit noch vermietet. Die Bezugsfähigkeit erfolgt auf Anfrage.
Alle Wohnungen verfügen über hochwertige Eichenparkettböden und moderne Einbauküchen.

Es würde sich anbieten, bei Erwerb durch eine oder mehrere Privatpersonen (Bruchteilsgemeinschaft- als Familie-nicht als GmbH ) z.B. für die Wohnungen im Dachgeschoss Eigenbedarf anzumelden und das Erdgeschoss und das 1. OG als "Haus im Haus" mit Garten zu nutzen. Bei berechtigtem Interesse für Eigenbedarf ist der kurzfristige Bezug sehr wahrscheinlich. ( kein Mieterschutz - weitere Details auf Anfrage )

Später bietet es sich an, die Stadtvilla nach Zusammenlegung von einzelnen Wohnungen in Wohnungseigentum aufzuteilen ( Aufteilung in 5 Wohnungen ist immer möglich ) und z.B. die möglichen bezugsfreien Wohnungen im Dachgeschoss für 8.000,- € pro QM zu verkaufen. Weitere steuerliche Details erfragen Sie bitte bei Ihrem Steuerberater. Weitere Details zum Objekt erfolgen auf Anfrage.

Der offizielle Bodenrichtwert liegt bei 2.200,- € pro QM. Bei einem realistisch reduzierten Bodenrichtwert von 2.000,- € pro QM hätte man bei einer Sachwertermittlung einen Bodenwert von 3,6 Mio. €. Die Villa würde man als Sachwert mit ca. 1 Mio. € bewerten. Somit würde sich ca. 4,6 Mio. als Sachwert ergeben.

Das Haus steht nicht unter Denkmalschutz. Heizung und Warmwasserversorgung erfolgen über ein modernes Heizkraftwerk

Das Objekt verfügt über ca. 73.742,-€ - Jahresnettokaltmiete Ist ( mit bezugsfreier 220 qm Wfl.), ca. 120.000,- € Jahresnettokaltmiete Soll bei Vollvermietung & Mieterhöhung.
Bei Bezugsfreiheit von Hochparterre und 1. Obergeschoss hätte man ca. 42.948,- €

Es bietet sich auch an, die Belle-Etage & das 1. Obergeschoss selbst zu bewohnen und man könnte mit der jetzigen 42.948,-€. Jahresnettokaltmiete von den Dachgeschoss-Wohnungen und dem Sockelgeschoss den Kaufpreisteilbetrag von ca. 1.000.000,- € finanzieren.

Der Energieverbrauchskennwert des Objektes beträgt 223,2 kWh/(qm a).