Reserviert: Idyllisches Einfamilienhaus mit Weitblick und 1.000 m² Gartenparadies in Sackgassenlage

Dieses idyllische, im Jahr 1929 inmitten einer Kleingartenanlage auf der Debrahöhe errichtete Wohnhaus ermöglicht naturnahes Wohnen, absolute Ruhe und ein Maximum an Privatsphäre, begünstigt durch die Lage in einer Sackgasse. Diese ist ein 120 m langer Privatweg mit 1/3 Anteil und 23 % Gefälle.

In den Jahren 1995 bis 1998 erfuhr das Anwesen eine umfassende Kernsanierung, bei der auch eine Wohnraumerweiterung um ca. 17 m² im Erd- und Obergeschoss realisiert wurde. Im Zuge dieser Maßnahmen wurden u.a. die Heizungsanlage, das Dach, die gesamte Elektroinstallation vollständig erneuert und Isolierglasfenster eingebaut.

Das Herzstück des Hauses bildet das rund 30 m² große Wohnzimmer mit dem 8 kW Speicherkachelofen, der an kalten Wintertagen für behagliche Strahlungswärme sorgt. Ein bodentiefes Fenster gewährt Zugang zur lichtdurchfluteten Loggia mit 25 m² und der Terrasse mit 6 m². Von dort aus genießen Sie das sanft plätschernde Wasser des Gartenteiches sowie eine unverbaute, weitläufige Sicht auf das Pörztal und den Spansberg. Auf der östlich gelegenen, überdachten Terrasse mit 16 m² können Sie zudem die Morgensonne genießen. Kürzlich wurden das gesamte Wohnhaus sowie das Gartenhaus und die Doppelgarage renoviert.

Der ca. 1.000 m² große, weitläufige und detailreich angelegte Garten lässt für Naturliebhaber und Hobbygärtner keine Wünsche offen:

- Die Wege rund um das Haus sowie die großzügige Einfahrt sind mit Granit gepflastert.

- Teichanlage (2003): Integrierter Wasserlauf und Filtersystem u.a. inkl. 2 treuen Fröschen.

- Gewächshaus (2020) und Hochbeete laden zur Selbstversorgung ein.

- Großes Wasserspeichersystem: Eine 7.500 Liter fassende Regenwasserzisterne speist über ein integriertes Hauswasserwerk, ein Kellerwaschbecken und einen Gartenschlauch. Zudem lässt sich die Toilettenspülung flexibel auf ressourcenschonendes Regenwasser umstellen.

- Natürlicher Sonnenschutz: Zwei stattliche Tannen im Osten und Süden sowie fünf Eschenbäume im Westen hinter der Gartenhütte bieten natürlichen Schatten an heißen Sommertagen.

- Nebengebäude: Drei geräumige, kürzlich renovierte Gartenhäuser bieten viel Stauraum für Geräte und Outdoormöbel oder Platz für gesellige Abende.

Bauweise & Dämmung:

Im Anbau bestehen die massiven Außenwände aus Poroton-Ziegelmauerwerk in 36,5 cm Stärke. Der Bestandsbau ist aus 25 cm starken Tuffsteinen gefertigt, mit einer 6 cm Styropordämmung und einer vorgehängten Fassade versehen (Details siehe Bauzeichnungen). Die Holzbalkendecke im EG und OG sowie die Hohldielendecke des KG wurden zudem fachgerecht mit 120 mm Mineralwolle gedämmt. Modernisierungsempfehlung: Eine zusätzliche Dämmung der hinteren Kellerräume wird empfohlen, um die energetische Effizienz weiter zu optimieren.

Heizung & Sanitär:

Die Beheizung und Warmwasserbereitung erfolgt über einen Brötje Niedertemperaturkessel (17 kW), der an einen großzügigen 4.500-Liter-Öltank gekoppelt ist (Verbrauch reicht für ca. 5 Jahre). GEG-Hinweis: Es besteht keine Austauschpflicht für den Rest seiner technischen Laufzeit.

Das Tageslichtbad verfügt über eine komfortable Ausstattung mit Badewanne, WC und einer modernen, ebenerdigen Dusche. Das Badezimmer ist ansprechend gefliest. Alle weiteren Wohnräume bestechen durch einheitlich verlegtes Laminat und die Terrassen sind mit Platten aus Granit im Osten, Feinsteinzeug im Süden und Beton in der Loggia belegt.

Im Jahr 2013 wurde eine moderne, vollbiologische SBR-Kläranlage installiert. Die vorschriftsmäßige Wartung erfolgt zweimal jährlich durch einen Fachbetrieb für jeweils günstige 131 Euro. Im Vergleich zu den in 2025 um 35 % steigenden Gebühren für die öffentliche Abwasserentsorgung stellt dies somit eine zukunftssichere Lösung dar.

Das Haus verfügt über eine durchdachte Raumaufteilung mit angenehmen Raumhöhen von 2,43 m im Erdgeschoss und 2,40 m im Obergeschoss. Im Kellergeschoss beträgt die Raumhöhe 1,94 m. Das Obergeschoss weist lediglich im großzügigen Schlafzimmer eine gemütliche Dachschräge auf.
Das 1426 m² große Anwesen eignet sich somit perfekt für eine junge Familie. Die beiden jetzigen Eigentümer werden in eine kleinere, altersgerechte Neubauwohnung umziehen, die erst Ende nächsten Jahres fertiggestellt wird.

Umfangreiche Nutzflächen:
Abstellraum Erdgeschoss: 4,77 m2
Abstellräume Kellergeschoss: 16,40 m2
Heizungsraum Kellergeschoss: 14,70 m2
Zusätzliche Flächen: 3 geräumige Gartenhäuser sowie eine Doppelgarage (2016 saniert).

Schnelles Internet mit bis zu 100 Mbit/s (optimal für Home-Office & Streaming)

Hinweise: Alle im Exposé genannten Maßangaben und Quadratmeterzahlen verstehen sich als Circa-Maße. Die amtlichen Katasterauszüge wurden mit InfoLika erstellt und unterliegen der offiziellen Datenlizenz für offene Verwaltungsdaten unter www.govdata.de/dl-de/
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Verfügbar ab 2028-01-01T00:00:00.000Z