Helle 3-Zimmer-Dachgeschosswohnung - neues Dach, ruhige Lage und Gartennutzung

Diese helle Drei-Zimmer-Wohnung im Dachgeschoss eines kleinen Drei-Parteien-Hauses bietet auf 65 m² Wohnfläche eine klare, gut nutzbare Raumaufteilung mit besonderem Charakter. Wer das Treppenhaus hinaufsteigt und die Wohnungstür öffnet, betritt eine ruhige, lichtdurchflutete Etage, die durch Dachschrägen, helle Wandflächen und Holzboden in den Wohnräumen eine angenehme Wohnlichkeit ausstrahlt. Die Räume sind nicht nur funktional geschnitten, sie haben Atmosphäre. Im Mittelpunkt steht der großzügige Wohn- und Essbereich mit zwei Fensterachsen. Eine Seite öffnet den Blick in die Baumkronen des rückwärtigen Gartens, die andere bietet einen freien, weiten Blick über die Dächer der Nachbarschaft. Besonders an warmen Sommerabenden ist die Lichtsituation ein Gewinn: Die Sonne wandert durch die Fenster und sorgt bis in die Abendstunden für eine helle, freundliche Stimmung. Das Schlafzimmer liegt zur Straßenseite hin. Da der Schleifweg in diesem Abschnitt verkehrsberuhigt als 30er-Zone geführt wird, hält sich die Geräuschkulisse spürbar in Grenzen. Ein großzügiger Einbauschrank ist vorhanden, ein Doppelbett und eine Kommode finden zusätzlich bequem Platz. Das dritte Zimmer ist ruhig zur Gartenseite ausgerichtet und eignet sich als Arbeits-, Kinder- oder Gästezimmer. Es überrascht mit einer gemauerten Tonnendecke - ein architektonisches Detail, das man in dieser Form selten findet. Die separate Küche ist hell, mit zwei Fenstern belichtet und bietet Platz für einen Esstisch. Das Tageslichtbad mit Badewanne ist gefliest, gepflegt und voll funktional. Ein zusätzlicher Pluspunkt dieser Wohnung ist die Mitnutzung des rückwärtigen Gartens. Das Gebäude wurde 1997 und 1998 grundlegend saniert; dabei wurden Fenster, Rollläden, Fassade sowie der gesamte Innenausbau erneuert und das Dach neu eingedeckt. Der Wärmeerzeuger wurde 2018 erneuert.

Sonstiges
Der Bedarfsausweis für das Gesamtgebäude, Endenergiebedarf 322,1 kWh/(m²·a), Energieeffizienzklasse H, wesentlicher Energieträger Heizöl EL liegt vor. Die Warmwasserbereitung erfolgt dezentral über einen elektrischen Boiler in der Wohnung. Wärmeerzeuger Baujahr 2018, Energieausweis gültig bis 02.04.2036. Als Modernisierungsempfehlungen werden Dämmung der Kellerdecke, Dämmung der Außenwände sowie Fensteraustausch genannt. Diese energetische Ausgangssituation wurde bei der Kaufpreisfindung berücksichtigt. Die Wohnung ist aktuell vermietet. Mietverhältnis seit 01.04.2012, Kaltmiete 480 € zuzüglich 50 € Heizkostenvorauszahlung (jährlich bedarfsgerecht abgerechnet) und 60 € Nebenkostenpauschale. Keine Staffel- oder Indexmiete, kein Kündigungsausschluss. Die Bestandsmiete liegt unter dem ortsüblichen Niveau, mittelfristig besteht Mieterhöhungspotenzial. Eine Eigenbedarfskündigung ist unter den gesetzlichen Voraussetzungen möglich. Die Wohnung gehört zu einer Wohnungseigentümergemeinschaft mit drei Einheiten. Miteigentumsanteile laut Teilungserklärung: 40 % Erdgeschoss, je 30 % erstes Obergeschoss und Dachgeschoss. Die WEG wird in Eigenregie geführt. Hausgeld 125 € monatlich inklusive Heizkosten, ohne Warmwasser. Bestand der Gemeinschaftsmittel zum 31.12.2025: 13.506,37 €. Größere Sanierungsmaßnahmen sind nicht geplant, Sonderumlagen nicht zu erwarten. Die rückwärtigen Terrassenflächen sind laut Nachtrag zur Teilungserklärung vom 27.12.1972 als Sondernutzungsrecht ausschließlich der Erdgeschosswohnung zugeordnet. Die Rasen- und Grünflächen des Gartens sind Gemeinschaftseigentum und dürfen von allen Eigentümern mitgenutzt werden. Die Wohnung im ersten Obergeschoss steht ebenfalls zum Verkauf und kann auf Wunsch gemeinsam erworben werden. Übergabe frühestens 01.07.2026. Alle Angaben beruhen auf Eigentümerangaben und Unterlagen. Eine Gewähr für Vollständigkeit und Richtigkeit kann nicht übernommen werden; maßgeblich sind Kaufvertrag, Grundbuch und Teilungserklärung.

Stichworte
Anzahl der Schlafzimmer: 2, Anzahl der Badezimmer: 1, Anzahl Balkone: 1, Distanz zum Kindergarten: 0.41, Distanz zur Grundschule: 0.25, Distanz zur Realschule: 1.63, Distanz zum Gymnasium: 1.20, Distanz zur Autobahn: 3.47, Distanz vom Zentrum: 1.91