Wertsteigerung Immobilien | in den letzten 30 Jahren | Tabelle

Wertsteigerung von Immobilien – Möglichkeiten & Entwicklung in den letzten 5, 10, 20, 30 & 50 Jahren (Preistabelle)

Wertsteigerung Immobilien Teaser BildEinige Immobilien erfahren im Laufe der Zeit eine enorme Wertsteigerung. Die Gründe hierfür können ganz unterschiedlich sein. So verzeichnen Immobilien in Deutschland bereits seit einigen Jahren grundsätzlich eine Wertsteigerung. Daran wird sich laut Stiftung Warentest wohl auch in Zeiten von Corona kaum etwas ändern. Darüber hinaus gibt es eine Reihe wichtiger wertsteigernder Faktoren, auf die ein Immobilienbesitzer teilweise sogar Einfluss nehmen kann. Wie sich die Wertsteigerung von Immobilien in Deutschland in den letzten Jahren entwickelt hat, welche Faktoren die Wertsteigerung beeinflussen und mit welchen Maßnahmen der Immobilienwert gesteigert werden kann, erfahren Sie in diesem Beitrag.

Preistabelle – Wertsteigerung von Immobilien in den letzten 5, 10, 20, 30 & 50 Jahren

Der nachfolgenden Tabelle können Sie die Entwicklung der Immobilienpreise in Deutschland in den letzten 45 Jahren entnehmen. Die Informationen stammen ursprünglich vom Globalization Institute, das zur Federal Reserve Bank of Dallas zählt. Die Daten wurden ausschließlich in Form zweier heruntergerechneter Indizes bereitgestellt.

Dabei handelt es sich zum einen um den Nominalindex und zum anderen um den Realindex. Während der Nominalindex die reinen Kaufpreise für Immobilien abbildet, stellt der Realindex die inflationsbereinigten bzw. realen Immobilienpreise dar. Der Indexwert von 100 wurde für das Jahr 2005 festgelegt.

Entwicklung Immobilienpreise seit 1975

Quelle: Kreditvergleich.net

JahrNominalindexRealindex
197552,02108,59
197654,84109,9
197758,6113,76
197863,51121,49
197968,94126,79
198072,48123,73
198177,91125,97
198282,47125,95
198383,54122,94
198481,98117,12
198579,62111,33
198679,01110,77
198778,1111,14
198879,05111,32
198982,14110,82
199083,64109,53
199186,6110,77
199290,73110,27
199394,77110,57
199498,97112,51
1995101,82114,73
1996102,56114,03
1997101,01111,09
199899,41108,73
199999,8108,61
2000100,93108,93
2001102,27108,89
2002100,49105,11
2003100,44103,02
2004100,27102,41
200599,84100,48
200610099,23
200797,4795,58
200898,4994,82
200997,5994,12
201098,8394,06
2011101,394,18
2012104,0395,1
2013108,4798,03
2014111,4599,78
2015115,78103,32
2016121,93108,17
2017128,69112,15
2018135,14116,14
2019148,86125,7
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Quelle: Kreditvergleich.net

Es ist grundsätzlich festzuhalten, dass die Immobilienpreise weltweit sowohl nominal als auch real steigen. Im Vergleich dazu ist der Anstieg speziell in Deutschland eher gemäßigt. Das liegt zum einen an der wirtschaftlichen Stabilität und zum anderen am traditionell hohen Preisniveau. Die inflationsbereinigten Preise für Immobilien (Realindex) liegen sogar auf einem ähnlichen Niveau wie zum Beginn der 80er Jahre. Aufgrund der Wiedervereinigung sanken die Immobilienpreise des Nominalindex in den 90ern und frühen 2000ern. Seit sich die Konjunktur erholt hat, ziehen selbige jedoch wieder deutlich an.

Doch in welchem Verhältnis stehen die Wertsteigerung von Immobilien und die Entwicklung der Einkommen in Deutschland bzw. wie viele Immobilien können sich die Deutschen eigentlich von ihrem Einkommen leisten? Diese Frage lässt sich am besten mit dem sogenannten Erschwinglichkeitsindex beantworten. Der Erschwinglichkeitsindex ergibt sich aus den nominalen Indexpreisen und dem Nettoeinkommen. Die Daten zum durchschnittlichen Nettoeinkommen pro Kopf in Deutschland werden von der Organisation für wirtschaftliche Zusammenarbeit und Entwicklung ermittelt. Grundsätzlich verzeichnet die Entwicklung der Nettoeinkommen einen konstanten Anstieg und ist auch in Krisenzeiten äußerst stabil.

Die folgende Übersicht zeigt die Entwicklung des Erschwinglichkeitsindex in den letzten Jahren. Verzeichnet die Kurve einen Anstieg, sind die Einkommen im Verhältnis zu den Nominalpreisen gestiegen. Je höher der Erschwinglichkeitsindex ist, desto mehr Immobilien können sich Deutsche von Ihrem Einkommen leisten:

Erschwinglichkeitsindex deutscher Immobilienpreise seit 1975

Quelle: Kreditvergleich.net

JahrErschwinglichkeitsindex
197519,7
197622
197724,2
197826,7
197930
198032,9
198135,8
198237,7
198340
198442,9
198545,5
198647,4
198749,1
198852,8
198956,7
199061,4
199165,7
199267,9
199367,8
199470,5
199572,9
199674,6
199776
199878
199980,9
200083,7
200187,4
200289,3
200391,6
200498,1
2005100
2006108,6
2007115,3
2008119,2
2009116,4
2010123,8
2011133,5
2012135,5
2013140,4
2014146,3
2015149,3
2016155,3
2017163,7
2018165,3
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Quelle: Kreditvergleich.net

Welche Faktoren beeinflussen die Wertsteigerung von Immobilien?

Seit nunmehr über einem Jahrzehnt ist die Anzahl neu erbauter Immobilien in Deutschland rückläufig. Je weniger Immobilien gebaut werden, desto höher ist die Nachfrage nach bestehenden Objekten und dementsprechend die Preise. So erklärt es sich auch, dass sowohl der nominale als auch der reale Immobilienpreisindex in Deutschland seit 2010 stetig gestiegen ist. Ein weiterer Grund ist die Wirtschaftskrise im Jahr 2008. Durch sie begann das gegenwärtige Niedrigzins-Zeitalter und die Inflationsrate stieg an. In der Folge wuchs das Interesse an Sachinvestitionen. Neben der Nachfrage beeinflussen jedoch auch eine Reihe weiterer Faktoren die Wertsteigerung von Immobilien:

Mikro- & Makrolage

Im Zusammenhang mit Immobilien unterscheiden Fachleute zwischen Mikro- und Makrolage. Während die Mikrolage vor allem die nähere Umgebung einer Immobilie betrachtet, also anliegende Straßen, die Nachbarschaft, das Viertel, etc., wird mit der Makrolage eher das große Ganze erfasst (z.B. Region, Stadt, Stadtteil).Dabei ist die Nachfrage (und damit die Immobilienpreise) umso höher, je besser die Immobilie an öffentliche Einrichtungen, Geschäfte und medizinische Versorgungsmöglichkeiten (Mikrolage) sowie Regionen oder größere Städte mit einer positiven sozioökonomischen und soziokulturellen Entwicklung (Makrolage) angebunden ist.

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Bodenrichtwerte

Auch die Bodenrichtwerte der Grundstücke, auf denen sich eine Immobilie befindet, haben Einfluss auf die Wertsteigerung. Sie werden alle zwei Jahre von Gutachterausschüssen der Bundesländer ermittelt und beeinflussen die Quadratmeterpreise von Immobilien in begehrten Lagen. So ziehen zum Beispiel geringe Leerstandquoten und hohe Spitzenmieten einen hohen Bodenrichtwert nach sich.

Zustand & Ausstattung der Immobilie – Möglichkeiten den Immobilienwert zu steigern

Man muss jedoch nicht zwangsläufig abwarten, bis der Wert einer Immobilie von alleine steigt. Denn alles, was ein Eigentümer an der Immobilie im Rahmen von Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen ändern kann, kann auch den Wert der Immobilie steigern. Solche wertsteigernden Sanierungs- bzw. Modernisierungsmaßnahmen sind unter anderem:

  • der Einbau von Fenstern mit hoher Wärmedämmung
  • das Anschaffen einer neuwertigen Heizungsanlage
  • Wärmedämmung für Gebäude, Dach & Keller
  • moderne Badezimmer (z.B. ebenerdige Dusche)
  • barrierefreie Gestaltung
  • offene Grundrisse für mehr Wohnflexibilität

Darüber hinaus macht sich auch die Instandhaltung einer Immobilie bezahlt. Denn wie groß die Nachfrage für ein Objekt ist, hängt maßgeblich vom Zustand des Gebäudes ab. Wurde eine Immobilie über die Jahre ordentlich gepflegt, wirkt sich dies positiv auf den Wert aus.

Dies gilt auch für Immobilien, die durch einen Investor aufgekauft wurden. Hier ist problematisch, dass sich kaum ein Investor selbst um Instandhaltungsmaßnahmen und ähnliche Verwaltungsaufgaben kümmern kann. In vielen Fällen werden daher externe Personen oder Unternehmen mit dem sogenannten Property Management beauftragt. Dabei handelt es sich um das Management einer Immobilie im Sinne des Investors. Die Aufgaben- und Leistungsbereiche des Property Managements umfassen so unter anderem die Planung, Steuerung und Organisation der vom Investor vorgegebenen Objektziele sowie das Controlling, Reporting und Risikomanagement.

Bild2

Was gilt es im Rahmen der Wertsteigerung von Immobilien zu beachten?

Nicht alle Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen lohnen sich im Hinblick auf die Wertsteigerung einer Immobilie auch wirklich. Ein Beispiel sind Maßnahmen, die ausschließlich darauf abzielen, den Verkaufspreis einer Immobilie hochzutreiben. Von Region zu Region sind die Markt- und Verkaufspreise sehr unterschiedlich. So werden einige Immobilien in schlechtem Zustand für einen verhältnismäßig hohen Preis veräußert, während zu teure Immobilien Interessenten auch abschrecken können. Investiert man kurz vor dem Verkauf in eine Modernisierung, um einen höheren Verkaufspreis zu erzielen, können die Modernisierungskosten durch den erhöhten Verkaufspreis möglicherweise nicht ausgeglichen werden.

Darüber hinaus sollte beachtet werden, dass nicht jede Modernisierungsmaßnahme eine Wertsteigerung der Immobilie nach sich zieht. Denn die Prioritäten, die Kaufinteressenten auf der Suche nach einer geeigneten Immobilie setzen, unterliegen bestimmten Schwankungen. Während heute vor allem Wert auf eine gute Energiebilanz und ausreichend Barrierefreiheit gelegt wird, können morgen bereits ganz andere Immobilieneigenschaften von Bedeutung sein.

09.09.2020 12:00 Uhr | in "Allgemein"

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