Frisch renoviert! Ruhig wohnen, schnell in Ulm - ETW mit 2 Terrassen & 2 Tiefgaragenstellplätzen

Diese frisch renovierte 3-Zimmer-Eigentumswohnung im Erdgeschoss überzeugt mit einem durchdachten Grundriss, zwei Terrassen und einem Wohnkonzept, das innen wie außen angenehm ineinandergreift. Auf rund 87 m² Wohnfläche entsteht ein stimmiges Gesamtbild aus Offenheit, Funktionalität und wohnlicher Atmosphäre. Vor der Neuvermarktung wurden sämtliche Wohnräume frisch gestrichen. Zusätzlich wurden die Fugen im Badezimmer fachgerecht erneuert, sodass sich die Wohnung heute in einem besonders gepflegten, hellen und einladenden Zustand präsentiert. Der zentrale Mittelpunkt der Wohnung ist der großzügige Wohn-, Ess- und Kochbereich mit über 31 m². Die offene Küche inklusive der sehr gut erhaltenen Einbauküche fügt sich harmonisch in den Raum ein und schafft kurze Wege sowie eine kommunikative Verbindung zwischen Kochen, Essen und Wohnen. Große Fensterflächen sorgen für viel Tageslicht. Die beiden sonnigen Terrassen erweitern den Wohnbereich ins Freie und laden zum Entspannen oder geselligen Beisammensein ein. Ergänzt wird das Raumangebot durch ein gut geschnittenes Schlafzimmer sowie ein weiteres Zimmer, das sich flexibel als Kinderzimmer, Homeoffice oder Gästezimmer nutzen lässt. Das Badezimmer ist funktional gestaltet und mit einer Badewanne ausgestattet. Ein praktischer Abstellraum innerhalb der Wohnung bietet zusätzlichen Stauraum und erleichtert den Alltag. Ein besonderes Highlight sind die zwei Terrassen, die unterschiedliche Nutzungsvarianten ermöglichen. Der angrenzende Grünbereich wird aktuell ausschließlich von dieser Einheit genutzt und bietet damit einen spürbaren Mehrwert im Alltag. Auch ohne offizielles Sondernutzungsrecht entsteht hier ein weitgehend privater Außenbereich. Zur Eigentumswohnung gehören ein Keller sowie zwei Tiefgaragenstellplätze im Sondereigentum. Weitere Ausstattungsmerkmale Erschließung: Erdgas, Wasser, öffentliche Kanalisation, moderne Elektroinstallation, Telefon, Kabelanschluss Fenster: Holzfenster mit Wärmeschutzverglasung und Außenjalousien Bodenbeläge: Laminatböden in den Wohnräumen und im Küchenbereich, Fliesen im Bad Heizung: Zentrale Gasheizung. Derzeit erfolgt die Umstellung auf ein modernes Hybrid-Heizsystem aus Wärmepumpe und Gasheizung. Das derzeit vergleichsweise hohe Hausgeld wurde unter anderem durch erhöhte Heizkosten beeinflusst. Durch den geplanten Einbau der Wärmepumpe kann künftig von einer positiven Entwicklung der Energiekosten ausgegangen werden, was sich perspektivisch auch auf eine spätere energetische Bewertung des Gebäudes auswirken könnte. Besonderheiten: Abstellraum in der Wohnung, Zugang zur Tiefgarage Bauweise: Massivbauweise mit wärmedämmenden Ziegelaußenwänden Decken: Stahlbetonmassivdecken für solide Bauqualität Dach: Klassisches, klar proportioniertes Satteldach mit harmonisch integrierten Gauben, Betondachsteine, Dachdämmung Treppenhaus: Gepflegt und hell, angenehme Nachbarschaft Gemeinschaftseigentum: Fahrradraum sowie Wasch- und Trockenraum Neuerungen 2025 - Drei Heizkörper erneuert - Übrige Heizkörper überprüft und sämtliche Thermostatventile erneuert - Treppenhaus mit neuem Farbanstrich (Wände und Geländer) 2026 - Fachgerechte Trocknung sowie Erneuerung des Bodenbelags im Schlafzimmer nach einem inzwischen vollständig behobenen Leitungswasserschaden. - Sämtliche Wohnräume frisch gestrichen - Fugen im Badezimmer erneuert - Umsetzung eines modernen Hybrid-Heizsystems (Wärmepumpe und Gas) Aktueller Zustand Die Wohnung präsentiert sich nach der erfolgten Renovierung in einem gepflegten und bezugsbereiten Zustand. Frisch gestrichene Wände sowie erneuerte Fugen im Badezimmer sorgen für einen hellen und einladenden Gesamteindruck. Kaufpreisfindungshilfen Warum ist der Angebotspreis so attraktiv? Um Ihnen die Kaufpreisfindung transparent und nachvollziehbar darzustellen, haben wir die wesentlichen Bewertungsgrundlagen nachfolgend übersichtlich zusammengefasst. Bodenwert Bei einer Grundstücksgröße von 4.301 m² und einem Miteigentumsanteil von 18,104/1000 ergibt sich ein anteiliger Grundstückswert, der eine solide Grundlage für die Wertermittlung bildet. Gebäude- und Freifläche: 4.301 m² × 464,00 EUR/m² ? ca. 1.995.664,00 EUR Gerundeter Gesamtbodenwert: ca. 2.000.000,00 EUR Anteil Eigentumswohnung: 18,104/1000 ? ca. 36.100,00 EUR Anteil Tiefgaragenstellplätze: 2/1000 ? ca. 4.000,00 EUR je Stellplatz Gesamtbodenwert einschließlich Tiefgaragenanteilen: ca. 44.100,00 EUR Gebäudewert Die Wohnung überzeugt durch ihren frisch renovierten Zustand, die durchdachte Raumaufteilung sowie die attraktive Erdgeschosslage mit zwei Terrassen. Unter Berücksichtigung der aktuellen Marktsituation und einer bewusst käuferfreundlichen Angebotspositionierung wird der Gebäudewert mit ca. 3.220,00 EUR/m² bis 3.320,00 EUR/m² Wohnfläche angesetzt. 87,33 m² × 3.220,00 EUR/m² bis 3.320,00 EUR/m² ? ca. 281.000,00 EUR bis 290.000,00 EUR Zusätzlicher Wert - zwei Tiefgaragenstellplätze Die beiden Tiefgaragenstellplätze im Sondereigentum stellen einen zusätzlichen Wert dar. Sie bieten Komfort, verbessern die Nutzbarkeit der Wohnung und erhöhen sowohl bei Eigennutzung als auch bei Vermietung die Attraktivität der Immobilie. Wertansatz: ca. 10.000,00 EUR bis 20.000,00 EUR Die beiden Tiefgaragenstellplätze sind bereits im Kaufpreis enthalten. Marktvergleich Blaustein Aktuelle Marktübersichten zeigen für Eigentumswohnungen in Blaustein durchschnittliche Quadratmeterpreise im Bereich von ca. 3.600,00 EUR/m² bis über 4.000,00 EUR/m², abhängig von Lage, Zustand, Ausstattung und Baujahr. Der aktuelle Angebotspreis von 299.000,00 EUR entspricht bei einer Wohnfläche von ca. 87,33 m² einem rechnerischen Quadratmeterpreis von rund 3.424,00 EUR/m². Die beiden Tiefgaragenstellplätze sind dabei bereits im Kaufpreis enthalten. Gesamteinschätzung Aus Bodenwert, Gebäudewert, Wohnqualität, dem frisch renovierten Zustand, der Erdgeschosslage, den zwei Terrassen sowie den beiden Tiefgaragenstellplätzen ergibt sich eine marktbezogene Kaufpreisorientierung von ca. 335.000,00 EUR bis 354.000,00 EUR. Der aktuelle Angebotspreis beträgt 299.000,00 EUR. Damit liegt der Angebotspreis rund 36.000,00 EUR unterhalb des unteren Orientierungswertes. Für Käufer eröffnet sich dadurch eine attraktive Gelegenheit, eine frisch renovierte Eigentumswohnung in Blaustein-Ehrenstein mit zwei Terrassen, einer hochwertigen Einbauküche sowie zwei Tiefgaragenstellplätzen zu einem besonders interessanten Preis zu erwerben.

Provisionshinweis
3,57 % vom Kaufpreis inkl. MWSt. Bei Abschluss eines Kaufvertrages wird eine Vermittlungs-/ Nachweisprovision in Höhe von 3,57 % inklusive 19 % Mehrwertsteuer auf den Kaufpreis vom Käufer fällig. Der Immobilienmakler hat einen provisionspflichtigen Maklervertrag mit dem Verkäufer in der gleichen Höhe abgeschlossen.

Sonstiges
Energieausweisdaten: nach Bedarf, Hauptenergieträger: ErdgasE, Baujahr der Immobilie: 1994, Baujahr des Wärmeerzeugers: 1994, Endenergiebedarf: 104,1 kWh/(qma), Energieeffizienzklasse: D Das derzeit vergleichsweise hohe Hausgeld ist unter anderem auf erhöhte Heizkosten zurückzuführen. Durch den geplanten Einbau einer Wärmepumpe kann künftig von einer positiven Entwicklung der Energiekosten ausgegangen werden, was sich perspektivisch auch auf eine spätere energetische Bewertung des Gebäudes auswirken könnte.

Stichworte
Anzahl der Schlafzimmer: 2, Anzahl der Badezimmer: 1, Anzahl Terrassen: 2, Lage im Wohngebiet, modernisiert: 2026