Baukredite und Umschuldung: Das gilt es alles zu beachten

Der Traum vom eigenen Heim lässt sich nur sehr selten auf einen Schlag aus eigener Tasche finanziell realisieren. In den meisten Fällen muss vorher eine entsprechende Baufinanzierung bei einer Bank beantragt werden. Doch nicht immer bekommen Verbraucher in Sachen Kredit das günstigste Angebot. Eine Umschuldung kann hier jedoch sinnvoll sein. Unter Umständen können sie die Zinslast so verringern und am Ende deutlich Kosten sparen. Selbst eine kleine Veränderung beim Zinssatz kann pro Monat große Einsparungen bringen. Doch nicht immer ist eine Umschuldung im Rahmen einer Baufinanzierung möglich oder sinnvoll. Was es hier alles zu beachten gilt, haben wir an dieser Stelle zusammengefasst.

Mit einer Umschuldung lässt sich bares Geld sparen. Bildquelle: OApHds2yEGQ © unsplash.com, Ibrahim Rifath

Baufinanzierung: die Eckdaten

Bei einer Baufinanzierung handelt es sich im Prinzip erst einmal um einen Ratenkredit. Eine fest vereinbarte Kreditsumme wird innerhalb einer gewünschten Laufzeit über monatliche Raten über einen gewissen Zeitraum hinweg abbezahlt. Die Bank verdient dabei Geld an dem Kredit, weil sie Zinsen auf die Kreditsumme aufschlägt.

Im Vergleich zu herkömmlichen Krediten liegt die Besonderheit bei Baufinanzierungen im Verwendungszweck. Solche Darlehen dürfen ausschließlich für den Bau, den Kauf, die Sanierung oder die Renovierung einer Wohnung oder eines Hauses genutzt werden.

Außerdem unterscheiden sie sich in der Länge der Laufzeit. Während ein herkömmlicher Ratenkredit innerhalb weniger Monate oder allenfalls Jahre zurückgezahlt wird, kann eine Baufinanzierung mitunter Jahrzehnte dauern. Das liegt daran, dass die Kreditsummen sehr hoch sind. Der durchschnittliche Kaufpreis für Immobilien in Deutschland lag im Jahr 2020 laut einer Auswertung des Kreditvermittlers Interhyp bei weit über 400.000 Euro.

Was ist eine Umschuldung?

Eine Umschuldung ist nun die Ablösung eines Kredits, der bereits läuft - in unserem Fall: einer Baufinanzierung. Dabei wird ein neuer Kredit aufgenommen, der die existierende Finanzierung auf einen Schlag abbezahlt und dessen Vertrag kündigt. Die Schulden werden quasi von einer Bank zu einer anderen Bank verschoben.

Dabei ist vor allem bei Baufinanzierungen zu beachten, dass die Immobilienbesitzer den Banken bei einer Ablöse des Kredits unter Umständen eine Entschädigungszahlung entrichten müssen. Die wird Vorfälligkeitsentschädigung genannt. Sie kompensiert den finanziellen Ausfall bei der alten Bank, der durch dann fehlende Zinszahlungen besteht.

Generell ist bei einer Umschuldung jedoch das Ziel, unter anderem die Gesamtkosten für die Baufinanzierung zu minimieren. Ein weiterer Vorteil ist, dass die Gesamtsumme des Darlehens bei Bedarf noch einmal aufgestockt werden kann. Zu den weiteren Vorteilen einer Umschuldung kommen wir jedoch noch im weiteren Verlauf dieses Artikels.

Grundsätzliche Voraussetzungen

Da es sich bei einer Umschuldung im Prinzip nur um eine Kreditform handelt, gelten hier die gleichen Voraussetzungen wie bei einer herkömmlichen Baufinanzierung.

• Die wichtigste Voraussetzung ist das Erreichen der vollen Geschäftsfähigkeit. In Deutschland erreichen sie Personen, die das 18. Lebensjahr vollendet haben und somit volljährig sind.
• Neben der Volljährigkeit sind zwingend ein Hauptwohnsitz in Deutschland sowie eine deutsche Bankverbindung notwendig.
• Ein geregeltes Einkommen in einem festen Arbeitsverhältnis kommt bei den Banken gut an. Es wird mit günstigeren Zinsen belohnt.
• Die Bonität, also die die Kreditwürdigkeit, ist ebenfalls ein wichtiger Faktor für die Kreditinstitute. Eine gute Bonität haben beispielweise Personen, die über ausreichend Sicherheiten verfügen und regelmäßig Zahlungsverpflichtungen nachkommen.
• Eigenkapital kann ein wichtiger Faktor sein, doch lässt sich eine Immobilienfinanzierung und somit auch eine Umschuldung ohne Eigenkapital aufnehmen.
• Der Wert der Immobilie spielt ebenfalls eine Rolle.

Die genannten Voraussetzungen können jedoch von Bank zu Bank unterschiedlich ausfallen. Manche können komplett entfallen oder es können weitere Voraussetzungen hinzukommen.

Umschuldung nicht immer möglich

Selbst wenn alle genannten Voraussetzungen und mehr erfüllt sind, bedeutet das jedoch nicht, dass die Umschuldung einer Baufinanzierung ohne weiteres möglich ist. Während die Ablöse des Kredits bei herkömmlichen Ratenkrediten relativ einfach ist, sieht es beim Immobilienkredit etwas schwieriger aus. Hier gibt es drei mögliche Szenarien:

1. Der ordentliche Weg

Ist die Zinsbindung bereits abgelaufen, ist die Umschuldung der Baufinanzierung recht einfach. Mit Ablauf der Zinsbindung endet auch der Kreditvertrag. Ist die geliehene Summe dann noch nicht komplett zurückgezahlt, wird sie in einer Summe fällig oder diese Summe wird auf einen neuen Kredit umgeschuldet. Die Umschuldung wird dann jedoch Anschlussfinanzierung genannt, die entweder bei einer neuen Bank oder bei der bisherigen Bank in Anspruch genommen wird. So kann eine Umschuldung auf einem ordentlichen Weg ablaufen.

2.Nach zehn Jahren

Sind zehn Jahre seit der vollständigen Auszahlung des Kreditbetrags vergangen, darf er ebenfalls umgeschuldet werden. Das gilt sogar dann, wenn die Zinsbindungsfrist noch läuft. Allerdings gilt dann eine Kündigungsfrist von sechs Monaten. Eine Vorfälligkeitsentschädigung ist dabei nicht zu erwarten.

3.Berechtigtes Interesse

Ein Immobiliendarlehen kann nur dann während der Zinsbindungsfrist und vor Ablauf der zehn Jahre gekündigt werden, wenn ein sogenanntes berechtigtes Interesse an der Kündigung besteht. Dieses Interesse ist dann vorhanden, wenn die Immobilie verkauft werden soll, weil der Kreditnehmer beispielsweise verstorben oder arbeitslos geworden ist. Auch hier gilt eine sechsmonatige Kündigungsfrist, bevor die Umschuldung stattfinden kann. Zudem fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung an.

4.Variable Zinsen

Immobiliendarlehen, die nicht über eine Zinsbindung, sondern über variable Zinsen verfügen, können jederzeit mit einer Frist von drei Monaten umgeschuldet werden. Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt hier nicht an.

Dann ist eine Umschuldung eines Baukredits möglich. © Smava.de

Verschiedene Möglichkeiten der Umschuldung bei Baufinanzierungen

Wir haben bereits geklärt, was eine Umschuldung überhaupt ist und unter welchen Voraussetzungen sie wann möglich ist. Doch Umschuldung ist nicht gleich Umschuldung bei einem Immobilienkredit. Hier gibt es verschiedene Möglichkeiten, wie Verbraucher mit dem Darlehen umgehen können.

Falls der Kredit noch nicht komplett abbezahlt ist und die Zinsbindungsfrist dennoch zu Ende geht, schickt die Bank, über die die aktuelle Baufinanzierung läuft, ein Angebot für eine sogenannte Anschlussfinanzierung. Diese Variante wird Prolongation genannt.

Der bestehende Kreditvertrag wird verlängert, die Konditionen werden jedoch neu verhandelt. Die neuen Konditionen können günstig sein, müssen es aber nicht unbedingt. Bequem ist diese Variante jedoch auf jeden Fall.

Möglicherweise hat eine andere Bank bessere Konditionen. Hier kann es sich also empfehlen, bei Ablauf der Zinsbindungsfrist die restliche Kreditsumme zu einer anderen Bank umzuschulden, um von günstigeren Konditionen zu profitieren.

Das sogenannte Forward-Darlehen kann hier eine Alternative zu den beiden genannten Anschlussfinanzierungen sein. Es handelt sich hierbei um eine Anschlussfinanzierung, die weit vor dem Auslaufen der Zinsbindung abgeschlossen wird. So können sich Verbraucher frühzeitig günstige Konditionen für die Anschlussfinanzierung sichern.

Vor der Umschuldung: Kredite vergleichen

Wenn eine Umschuldung möglich und sinnvoll ist, egal in welcher Form, ist es wichtig zunächst verschiedene Kreditanbieter miteinander zu vergleichen. Wer sich nur auf ein Angebot verlässt, bekommt unter Umständen nicht die beste Konditionen für die Finanzierung.

Online finden sich hierzu zahlreiche Vergleichsportale, die dabei helfen können, bei der Kreditflut den Überblick zu behalten. Dabei müssen dort zunächst die persönlichen Eckdaten werden. Dazu zählen nicht nur Angaben wie die Adresse, sondern auch die Daten zum monatlichen Einkommen des Haushalts sowie zum Arbeitsverhältnis.

Im Anschluss werden Daten zur Immobilie abgefragt. Dazu gehören unter anderem Angaben zur gewünschten Höhe des Darlehens. Dann folgt üblicherweise ein persönliches Gespräch am Telefon, um alles Weitere zu klären.

Der Antrag kann direkt im Vergleichsportal komplett online beantragt werden. Die Legitimation erfolgt dabei über das Video-Ident-Verfahren.

Online gelingt der Kreditvergleich besonders einfach. Bildquelle: FlPc9_VocJ4 © unsplash.com, John Schnobrich

Diese Unterlagen werden benötigt

Damit der Antrag für den Umschuldungskredit bearbeitet werden kann, werden noch einige Unterlagen benötigt. Diese lassen sich meist in digitaler Form als Kopie ebenfalls direkt beim Vergleichsportal per Dokumenten-Upload hochladen. Dabei sind zwingend für die Umschuldung der Baufinanzierung notwendig

• der Personalausweis,
• der Vertrag der aktuellen Immobilienfinanzierung,
• Kontoauszüge des Girokontos der vergangenen drei Monate,
• Lohnabrechnungen oder andere Gehaltsnachweise der vergangenen drei Monate,
• ein Jahreskontoauszug des bisherigen Darlehens und
• Nachweise über das Eigenkapital.

Letztere werden jedoch nur dann abgefragt, wenn der Umschuldungskredit niedriger ausfällt als die eigentliche Restschuld.

Kosten einer Umschuldung

Prinzipiell ist die Umschuldung einer Baufinanzierung immer mit bestimmten Kosten verbunden. Es fallen beispielsweise immer Gebühren für den Notar an. Je nach Aufwand können diese Kosten höher ausfallen. Die Änderung des Grundbucheintrags kostet dabei ebenfalls Geld.

Tritt bei einer Umschuldung eine neue Bank auf den Plan, muss die Grundschuld als Sicherheit auf sie übertragen werden. Das kann günstiger über eine Grundschuldabtretung geschehen, wenn die neue Kreditsumme nicht zu hoch ist.

Muss die Grundschuld gelöscht und neu eingetragen werden, können die die Kosten steigen. Wird das Grundbuch bereinigt, ist ebenfalls ein Neueintrag nötig. Das kann sich wiederum auf die Notarkosten auswirken und sie verteuern.

Neben diesen Nebenkosten gilt es noch eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung zu beachten. Wie bereits erwähnt, fällt sie dann an, wenn eine Baufinanzierung mit Zinsbindung während dieser umgeschuldet wird.

Die Höhe ist von Kredit zu Kredit und von Bank zu Bank unterschiedlich. Wichtig ist jedoch, dass die Bank die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung verständlich und transparent darlegt. Mit dem Rechner der Stiftung Warentest können Verbraucher ihre mögliche Entschädigungszahlen unverbindlich berechnen.

Wann lohnt sich eine Umschuldung?

Wichtig ist vor allem, dass mit der Umschuldung eine gewisse Ersparnis einhergeht. Die Zinsen sollten idealerweise niedriger sein als beim bisherigen Kredit. Allerdings ist das nicht der einzige Kostenfaktor, der mit in die Berechnungen eingeschlossen werden sollte. Vorfälligkeitsentschädigung sowie Grundbuch- und Notarkosten dürfen dabei ebenfalls nicht zu hoch ausfallen. Es lohn der Blick auf die gesamten Kreditkosten.

Fazit

Eine Umschuldung einer Baufinanzierung läuft etwas komplizierter ab als bei einem herkömmlichen Kredit. Dennoch ist es oft unter gewissen Voraussetzungen möglich. Es ist dabei jedoch wichtig, dass verschiedene Angebote für einen Umschuldungskredit miteinander verglichen werden. Am Ende sollte die neue Baufinanzierung günstiger sein als die alte.