Hausverkauf bei einer gesetzlichen Betreuung

Bild: eine andere Hand beruhigt die Hände einer Seniorin

Ist eine gesetzliche Betreuung erforderlich, dann kümmert sich der Betreuer nicht nur um die Vermögensverwaltung sondern auch um Haus- und Wohnungsangelegenheiten. Dadurch werden sie auch mit Fragen und Herausforderungen rund um den Immobilienverkauf und die Immobilienbewertung konfrontiert. Für einen gesetzlich bestellten Betreuer ist der Hausverkauf mit einigen Pflichten und festgelegten Regelungen verbunden. Der Ablauf der Eigentumsübertragung bei bestehender Vormundschaft und Betreuungsvollmacht ist dementsprechend komplexer. Eine professionelle Immobilienbewertung von einem zertifizierten Sachverständigen schützt an dieser Stelle vor Vermögensschäden und stellt sicher, dass das Gutachten gerichtsfest ist.

Wozu dienen Vormundschaft und gesetzliche Betreuung?

Durch die gesetzliche Betreuung wird sichergestellt, dass Minderjährige oder auch Menschen mit Einschränkungen nicht selbst Entscheidungen treffen müssen, deren Folgen sie nicht überblicken können. Andere Erkrankte sind schlichtweg nicht mehr in der Lage, Entscheidungen zu äußern. Für Minderjährige existiert die Möglichkeit der Vormundschaft. Volljährigen hingegen kann eine gesetzliche Betreuung zur Seite gestellt werden, beispielsweise aufgrund einer psychischen Erkrankung, einer körperlichen Behinderung oder einer geistigen oder seelischen Behinderung. Vorsorglich ist es möglich, in einer Vorsorgevollmacht festzulegen, was in diesem Fall geschehen soll. Denn häufig tritt der Betreuungsfall plötzlich ein, beispielsweise durch

  • Krankheiten
  • Unfälle
  • Demenz
  • Schlaganfälle

Durch eine rechtzeitige Vorsorge ist es möglich, das Verfahren zu beeinflussen und zum Beispiel festzulegen, wer als gesetzliche Betreuung eingesetzt werden sollte und wer nicht.

Welche Aufgaben werden durch die gesetzliche Betreuung geregelt?

Bei einer gesetzlichen Betreuung bzw. angeordneten Vormundschaft und Betreuungsvollmacht kann ein Betreuer zum Wohle der zu betreuenden Person die gesetzliche Vertretung insbesondere in folgenden Bereichen übernehmen:

  • die Vermögensverwaltung aller finanzieller Angelegenheiten, beispielsweise Verwaltung der Bankkonten
  • den Schriftverkehr, unter anderem mit Behörden
  • Entscheidungen über den Telefonanschluss, beispielsweise zur vertraglichen Gestaltung
  • die Gesundheitsfürsorge wie Einwilligung zu Operationen oder Krankenhauseinweisungen
  • Aufenthaltsbestimmung, beispielsweise wenn ein Umzug in ein Pflegeheim erforderlich wird
  • Vertretung gegenüber Sozialversicherungsträgern, Behörden und Versicherungen
  • Wohnungsangelegenheiten wie Mietzahlungen
  • Verwaltung von Haus- und Grundeigentum

Doch nicht immer muss durch die gesetzliche Betreuung die Vertretung in allen Belangen durch das Gericht angeordnet werden. Die Art der Betreuung richtet sich danach, in welchem Umfang die zu betreuende Person ihre Entscheidungen noch/nicht selbst treffen kann.

Betreuer und Hausverkauf: Welche Besonderheiten gibt es?

In manchen Fällen ist es im Rahmen der Betreuung erforderlich, dass der Betreuer einen Hausverkauf in die Wege leitet. Das kann beispielsweise dazu dienen, durch den Verkauf Folgekosten der Betreuung, beispielsweise einen Platz im Pflegeheim finanzieren zu können. Bevor ein Betreuer den Immobilienverkauf in die Wege leiten kann, bedarf es einer gerichtlichen Genehmigung. In Betreuungsfragen ist dabei das Betreuungsgericht bzw. das Vormundschaftsgericht zuständig und bei Erbfragen das Nachlassgericht. Zudem muss die zu betreuende Person durch den Betreuer über den Hausverkauf informiert werden.

Muss ein Betreuer einen Hausverkauf aufgrund von Betreuungsfragen durchführen, wird dieser den Wert des Objektes feststellen müssen. Dazu muss ein Verkehrswertgutachten erstellt werden. Bei Erbschaften wird das Nachlassgericht in der Regel einen Rechtsanwalt als Testamentsbevollmächtigten bzw. als Testamentsvollstrecker beauftragen. Auch dieser muss, bevor sich Immobilien vererben lassen, zunächst den Wert des Objektes feststellen lassen und wird einen Immobiliensachverständigen mit der Bewertung beauftragen. Erst im Anschluss lässt sich das Erbe abwickeln.

Die Vorzüge einer professionellen Immobilienbewertung

Damit eine Immobilienbewertung auch vor Gericht bestand hat und sichergestellt wird, dass niemand bevorzugt oder benachteiligt wird, muss in diesen Fällen eine professionelle Immobilienbewertung durchgeführt werden. Doch nicht immer ist dieses Vorgehen verpflichtend. Es kann sich dennoch lohnen, sich auch in anderen Fällen eine Immobilienbewertung durch Immobiliensachverständige erstellen zu lassen. Das ist beispielsweise bei Erbschaftsfragen und der Festlegung der Erbschaftssteuer der Fall. Denn je nach Verwandtschaftsgrad müssen Erben damit rechnen, dass sie Erbschaftssteuer zahlen müssen. Die höchsten Freibeträge stehen nahen Verwandten wie den Kindern des Erblassers zu. Anderen entfernteren Verwandten stehen nur geringe Freibeträge zu. Zudem unterscheiden sich die Steuersätze voneinander. Entsprechend hoch kann die Erbschaftssteuer ausfallen und das Vermögen aus der Erbschaft reduzieren.

Die Festlegung der Erbschaftssteuer erfolgt zunächst durch die zuständige Finanzbehörde nach Aktenlage. Eine Besichtigung vor Ort und eine Betrachtung individueller Details findet nicht statt. Dementsprechend entspricht die Einschätzung des Finanzamtes nicht immer dem realen Wert. Insbesondere bei älteren Objekten muss davon ausgegangen werden, dass ein zu hoher Immobilienwert angesetzt wird. Liegt an dieser Stelle eine gerichtsfeste Immobilienbewertung vor, dann kann diese dazu beitragen, Steuern einzusparen. Um zu beweisen, dass der Verkehrswert niedriger angesetzt werden sollte, muss die entsprechende Bewertung der zuständigen Behörde vorgelegt werden. Durch eine Reduzierung der Berechnungsgrundlage zur Erbschaftssteuer bleibt mehr von der eigentlichen Erbschaft erhalten. Das ist in der Regel auch im Sinne des Erblassers, der sein Vermögen an seine Erben weitergeben möchte.

Fazit

Bei Vermögensfragen einer betreuten Person, beispielsweise bei Vormundschaft oder Betreuungsvollmacht, ist eine Immobilienbewertung von einem zertifizierten Sachverständigen von elementarer Bedeutung. Erst mit Vorliegen einer gerichtsfesten Immobilienbewertung kann der Betreuer den Hausverkauf und damit die Eigentumsübertragung in die Wege leiten. Aber auch wenn es um das Thema Immobilien vererben geht, kann eine professionell erstellte Bewertung die Erben vor einer zu hohen Steuerlast bewahren.

02.05.2022 17:30 Uhr | in "Immobilie verkaufen"
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