Ihr Mieter zahlt nicht: So reagieren Sie

Sobald die Miete ausbleibt, sollten bei Ihnen als Vermieter die Alarmglocken schrillen. Sie stehen nun am Ende des Monats ohne Mieteinnahmen da und wissen nicht weiter? Ganz wichtig: Bewahren Sie im ersten Schritt Ruhe. Kontaktieren Sie danach kompetentes Fachpersonal wie die Experten von Hansen Forderungsmanagement in Köln und holen sich einen Rat, wie Sie genau mit der Situation der Mietschulden Ihres Mieters umgehen sollen. In diesem Beitrag erfahren Sie, was zu tun ist, wenn zum vereinbarten Zeitpunkt keine Miete auf Ihrem Konto eingeht.

Bild: Mietschuld - Mieter zahlt nicht. Bildnachweis: Pixabay.com, termin-schuld-geld-uhr-zahlen-6575681 © geralt CC0 Public Domain

Die Rechtslage bei ausbleibender Mietzahlung

So mancher Vermieter ist erst einmal überfordert, wenn Zahlungsverzug seitens des Mieters eintritt, da es ihn in prekäre finanzielle Schwierigkeiten bringen kann. Bei einer Vermietung bleibt immer ein Restrisiko, denn Sie sind auf den Mieter und seine Zahlungen angewiesen. Doch jeder Vermieter hat auch Rechte, auf die er im Notfall zurückgreifen kann. Daher empfiehlt es sich, bei der Mieterauswahl genau hinzuschauen. Besteht ein festes Arbeitsverhältnis? Waren die Zahlungen beim vorherigen Mieter immer pünktlich?

In Deutschland hat der Vermieter ein Recht (Mietrecht) darauf, eine fristlose Kündigung auszusprechen, sofern bestimmte Punkte erfüllt worden sind (§ 543, BGB). Sofern keine andere Vereinbarung getroffen wurde, tritt § 556b (BGB) in Kraft, welcher besagt, dass die Miete spätestens am 3. Werktag eines Monats fällig ist. Demnach ist auch ein Mietrückstand einige Tage danach nicht zulässig. Anschließend erfahren Sie nun, welche außergerichtlichen und gerichtlichen Handlungsempfehlungen Sie im Falle eines Mietrückstandes umsetzen können.

Die Schritte im Überblick

Nachfolgend finden Sie die Schritte, die jetzt durchlaufen werden müssen, wenn sich keine Einigung finden lässt.

• Vergewissern Sie sich, ob im Mietvertrag eine abweichende Regelung zum Zeitpunkt der Zahlung steht.
• Weisen Sie Ihren Mieter freundlich darauf hin, dass Sie noch keine Zahlung erhalten haben.
• Formulieren Sie eine Abmahnung, wenn Sie keine Reaktion erhalten haben.
• Setzen Sie ein Kündigungsschreiben auf und kündigen Sie (vorsorglich).
• Wenn die Wohnung nicht verlassen wird, müssen Sie eine Räumungsklage beantragen.

Unsere Mitarbeiter unterstützen Sie natürlich in jedem der genannten Schritte bezüglich des Mietverhältnisses und setzen sich für Ihr Recht als Vermieter ein.

Außergerichtliche Einigung

Zunächst können Sie versuchen, eine außergerichtliche Einigung zu erzielen. Suchen Sie das Gespräch mit der Mietpartei. Sie können dem Mieter entgegenkommen und die Option einer Ratenzahlung vorschlagen. Erhalten Sie allerdings keine Rückmeldung, so können Sie eine erste Abmahnung aussprechen. Ihre Experten vom Forderungsmanagement wissen, was in einer Abmahnung auf keinen Fall fehlen darf, damit sie zulässig ist.

Gemäß § 568 (BGB) muss die Kündigung ausgeführt und in Schriftform vorgelegt werden. Ziehen Sie die Experten zurate und lassen Sie sich die Vorgaben einer ordnungsgemäßen Kündigung zeigen.

Fristlose Kündigung

Der § 543 im BGB gibt dem Vermieter das Recht, eine außerordentliche, fristlose Kündigung auszusprechen. Dies kann der Vermieter tun, sobald folgende Bedingungen erfüllt sind:

• Keine Kaution hinterlegt
• Zwei Monate in Folge Mietverzug
• Keine volle Mietzahlung (unbegründet)
• Häufig zu späte Zahlungen
• Schuldbetrag höher als zwei Monatsmieten
• Vernachlässigung des Mietobjekts durch Mieter

Fristgerechte Kündigung

Sofern auf Ihre Abmahnung keine Reaktion erfolgt, dürfen Sie eine ordentliche Kündigung nach § 573 ff BGB aussprechen. Bei dieser beträgt die Kündigungsfrist drei Monate.

Gerichtliche Einigung

Nicht immer ist eine außergerichtliche Einigung möglich. Wenn dies der Fall ist, wird gegen Ihren Mieter ein gerichtliches Mahnverfahren erhoben. Außerdem kann es zu einem Klageverfahren, genauer einer Zahlungsklage kommen, falls die Mahnung erfolglos bleibt. Im Nachgang sind eine Zwangsvollstreckung oder eine Pfändung möglich.

Bei gerichtlichen Verfahren muss die Kostenübernahme geklärt werden. Ziehen Sie hierzu Experten hinzu.

Mögliche Ursachen

Es kann diverse Gründe dafür geben, warum Ihr Mieter zahlungsunfähig oder vielleicht “nur” zahlungsunwillig ist. Versuchen Sie zuerst diesen zu kontaktieren, um so der Ursache auf den Grund zu gehen. Falls eine herkömmliche Kontaktaufnahme scheitert, nehmen Sie unbedingt professionelle Hilfe in Anspruch.

Zu den Ursachen für Mietrückstände zählen zum Beispiel:

• Überweisungsfehler
• Vergessen
• Private Probleme
• Jobverlust
• Sterbefall

Das bedeutet ein Mieterwechsel

Ein Mieterwechsel bedeutet auch für Sie als Vermieter einiges an Stress, den Sie sich ersparen können, wenn Sie die Ursache für ausbleibende Mietzahlungen herausfinden. Nicht immer steckt eine böswillige Absicht dahinter. Folgendes könnte durch eine Einigung mit dem aktuellen Mieter vermieden werden:

• Organisationsaufwand (Anzeigen, Besichtigungstermine)
• Mögliche Mietausfälle
• Mehrkosten durch Instandsetzung
• Mietbetrug

Fazit

Es gibt immer einen Ausweg, auch wenn Sie plötzlich keine Mietzahlungen mehr erhalten! Falls keine Einigung mit Ihrem Mieter erzielt werden kann, muss eine Veränderung her. Wenden Sie sich an Ihren Fachmann und gehen Sie die Möglichkeiten gemeinsam durch. Warten Sie am besten nicht zu lange, sondern handeln direkt, wenn die Miete ausbleibt. Grundsätzlich haben Sie eine Frist von drei Jahren, um die rückständige Miete gerichtlich anzufordern (§ 195, BGB).