Vor- und Nachteile eines Bauspardarlehens

Viele Menschen besitzen bereits einen Bausparvertrag, der überhaupt nicht für ein aktuelles Bauprojekt abgeschlossen wurde. Denn wenn der erste Arbeitgeber die Zahlung Vermögenswirksamer Leistungen anbietet, werden diese gerne von der Hausbank in einen Bausparvertrag gesteckt. Ob diese oder andere Formen des Bauspardarlehens für Häuslebauer tatsächlich eine interessante Finanzierungsoption darstellen, muss im Einzelfall betrachtet werden.

Bild: Zum Bau eines Eigenheims braucht man nicht nur ein Grundstück und Bebauungspläne, sondern auch eine tragfähige Baufinanzierung. Bildnachweis: Pixabay.com, planung-hausbau-vorprojekt-bauen-3536758 © annacapictures CC0 Public Domain

Was ist ein Bauspardarlehen?

Zunächst einmal handelt es sich bei einem klassischen Bausparvertrag um einen Vertrag zwischen Kunde und Kreditinstitut bzw. Bausparkasse. Die Idee: Es wird ein Sparvertrag abgeschlossen, in den der Kunde regelmäßig einzahlt, um im Falle eines Bau-Wunsches das nötige Eigenkapitel bereits angespart zu haben. Während der Phase der Einzahlung wird das Guthaben im Bausparvertrag verzinst, sodass sich über die Jahre hinweg ein mehr oder weniger stattliches Polster bildet.

Ein weiterer Bestandteil eines Bausparvertrages ist neben der Zinsbindung für die Verzinsung des Guthabens auch ein zinsgünstiges Darlehen – hier können junge Menschen sich die aktuell niedrigen Zinsen für ein Bauprojekt in der Zukunft sichern.

Seit Jahren sinken die Leitzinsen und Sparer erleben eine anhaltende Phase der Niedrigzinspolitik. Wer aktuell Kredite und Darlehen aufnimmt, muss dafür nur sehr geringe Zinsen zahlen. Wer hingegen sparen will, darf auf keine nennenswerte Verzinsung hoffen.

Zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses steht bereits fest, welche Zinsen für ein mögliches Darlehen gezahlt werden müssen. Dem Bausparer sichert diese Konstruktion eine verlässliche Zinshöhe bis zur letzten Rate. So muss der Bauherr nicht über die Dauer der Tilgung hinweg ständig hoffen, dass die Zinsen plötzlich anziehen und die Rückzahlung darüber in Gefahr gerät.

Ein Bauspardarlehen als Grundlage für eine Immobilienfinanzierung ist obendrein deshalb attraktiv, weil auch staatliche Förderungen in den Spar-Topf einfließen. Folgende Förderungen bietet der Staat Bausparern an:

• Wohn-Riester
• Wohnungsbau-Prämie
• Arbeitnehmersparzulage

Wer hingegen aktuell nicht plant eine Immobilie zu kaufen und auch in der Zukunft eher noch nicht sicher ist, ob Wohneigentum die richtige Wahl darstellt, kann auch auf anderen Wegen Geld sparen. Dieses angesparte Kapital kann später immer noch als Eigenkapital in eine Baufinanzierung einfließen.

Welche Nachteile hat ein Bauspardarlehen?

Bei allen Vorzügen hat auch das Konzept des Bausparens seine Schattenseiten. So wird der Bausparvertrag oft erst dann „zuteilungsreif“, nachdem zwischen 30 und 50 Prozent der Bausparsumme eingezahlt worden sind. Alte Bausparverträge sind noch einigermaßen gut verzinst, während aktuell kaum noch Zinsen auf das eingezahlte Guthaben zu erwarten sind. Der größte Nachteil: Es fallen enorm hohe Gebühren allein für den Abschluss des Bausparvertrages an, die sich oft zwischen einem und zwei Prozent der Darlehenssumme bewegt haben.

Ein weiterer Nachteil des Bauspardarlehens ist der Umstand, dass der Zuteilungstermin nicht exakt kalkulierbar ist. Dies ist in Kombination mit den niedrigen Zinsen eher ein Nachteil für Häuslebauer, die von den aktuell niedrigen Kreditzinsen profitieren wollen. Diese müssten jetzt noch auf die Zuteilungsreife des Bauspardarlehens warten – wie hoch die Zinsen dann liegen, kann niemand zuverlässig vorhersagen.

Wie bei vielen anderen Finanzprodukten, hinter denen ein so komplexes System wie das Bausparkonzept samt Umlageverfahren steckt, ist ein Vergleich verschiedener Angebote nicht besonders einfach. Wer sich eine Immobilie als private Vorsorge für das Alter vorstellen kann, der sollte neben dem Bauspardarlehen auch andere Arten der Finanzierung durchdenken.

Welche Alternativen gibt es bei der Finanzierung?

Um die Kosten für den Kauf einer Eigentumswohnung, eines Hauses oder eines Neubaus zu decken, gibt es unterschiedliche Alternativen zum Bauspardarlehen:

• Annuitätendarlehen: Wird oft auch Hypothekendarlehen genannt und ist eine der häufigsten Finanzierungsformen. Hier wird beim Kauf ein bestimmter Zinssatz festgelegt, sodass Eigentümer von Beginn bis zum Ende eine monatliche absolut gleichbleibende Rate zahlen. Dies ist sehr gut kalkulierbar und meist sind Sondertilgungen problemlos möglich. Sinken die Zinsen, profitieren Eigentümer mit Annuitätendarlehen davon allerdings nicht.
• Volltilgerdarlehen: Dies ist eine spezielle Form des Annuitätendarlehens, wobei hier der Tilgungssatz an eine exakte Laufzeit gekoppelt wird. Hier können Eigentümer sehr exakt vorhersehen, wann die Finanzierung vollständig getilgt ist. Sondertilgungen oder Zinspausen sind in dieser Art der Finanzierung eher nicht vorgesehen. Wer kurze Laufzeiten wünscht und hohe Belastungen stemmen kann, für den ist diese Finanzierung durchaus geeignet. Wer sehr gut verdient, ist mit diesem Darlehen schnell wieder unabhängig.
• Konstantdarlehen: Hinter diesem Darlehen verbirgt sich meist eine Kombination aus Bauspardarlehen und Immobilienfinanzierung. Der Käufer bekommt von der Bank ein sogenanntes Vorausdarlehen in tilgungsfreier Form. Dieses wird sofort ausgezahlt und nur der Sollzinssatz muss bezahlt werden. Parallel fließen monatlich Beiträge in einen Bausparvertrag ein, sodass der Käufer mit einer planbaren, monatlichen Belastung arbeiten kann. Nach und nach wird der Bausparvertrag durch die monatlichen Einzahlungen zuteilungsreif und wird dann für die Ablösung des eigentlichen Vorausdarlehens in einer Summe verwendet. Die Zinssicherheit in Kombination mit der guten Kalkulierbarkeit sind hier für Käufer wichtige Vorteile.
• Finanzierung ohne Eigenkapital: Diese Form der Vollfinanzierung ohne eigene Ersparnisse birgt für Käufer die höchsten Risiken. Das fehlende Eigenkapital sorgt zunächst dafür, dass schlechtere Zinssätze aufgerufen werden, wodurch die Finanzierung sehr teuer wird. Obendrein ist meist auch der Tilgungszeitraum länger als bei anderen Finanzierungsformen. Die meisten Kreditinstitute gewähren diese risikoreiche Art der Finanzierung nur Kunden mit bester Bonität und einem sehr hohen, geregelten Einkommen.

Bild: Immobilienkäufer sehen sich zu Beginn oft wie eine Spielfigur, die sich zwischen Angebot und Nachfrage sowie den variantenreichen Finanzierungsmodellen erst einmal orientieren muss. Bildnachweis: Pixabay.com, bauen-wohnen-mieten-3930557 © Jörg Hertle CC0 Public Domain